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eau commune
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dascotte
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PostPosté le:: 2005-11-06T10:32:07+00:000000000730200511    Sujet: eau commune Reply with quote
Gros problème dans l'immeuble où nous sommes propriétaires depuis 8 ans : l'eau commune.

j'avoue que je n'avais jamais fait attention à ce "poste" dans le décompte que nous recevons une fois par an. Mais depuis quelques mois, grosses bagarres dans l'immeuble justement à cause de cette eau commune.
ce qui m'a amenée à regarder plus profondément les décomptes.

derrière l'immeuble , il y a une grande cour, avec d'un coté quelques garages fermés. Cette cour fait partie de l'immeuble , mais depuis que j'habite l'immeuble (soit plus de 7 ans ) , n'a jamais été nettoyée. c'est vrai qu'elle est noire (de terre, poussières, etc). de plus, il s'agit de dalles oµ les saletés s'incrustent facilement et restent.

Des nouveaux locataires sont arrivés début de cette année. Madame souffrant d'asthme a voulu que la partie devant sa fenêtre de sa chambre , soit débarrassée de ces saletés. Son mari a osé prendre un peu d'eau commune pour commencer à la nettoyer, ce qui lui a valu directement l'arrivée des "vieux" du conseil de gérance et le rappel de li'nterdiction d'utiliser l'eau commune. (Je précise quand meme que ces memes personnes du conseil "utilisent" cette eau commune pour laver leur voiture en bas dans les garages, mais ca , paraît il , c'est permis...). Je précise aussi que dans leur décompte, les personnes propriétaires des garages se trouvant sur cette cour arrière , il leur est facturé un montant pour l'entretien de la cour et des garages, ce qui n'est jamais fait.

En regardant donc plus attentivement les décomptes, je me suis rendu compte que pour 2004, il nous avait été facturé un poste "eau commune"
de 599 euros, ce qui, calcul fait, correspondrait à une consommation de 850 litres d'eau par jour, environ. . Rien que pour l'eau commune. j'ai donc posé la question de savoir à quoi correspondait cette eau commune, et on m'a répondu qu'elle ne servait qu'au personnel de nettoyage, qui vient trois fois par semaine( et qui ne prend qu'un seau. ) et quelque fois aux professionnels qui entreprennent des travaux dans l'immeuble.

question posée au gérant : il reconnait maintenat au mois d'octobre que pour 2004, un montant phénoménal a été facturé par la société d'eau, mais ils n'en ont pas trouvé l'origine. et vont essayer d'en trouver l'origine. ('et me répond ironiquement : croyez moi, s'il y avait une fuite quelque part de 800 litres d'eau par jour, cela se verrait). Or, ils n'en avaient nullement parlé aux propriétaires. et c'est seulement parce que je me suis intéressée plus près à ce poste ...

j'essaie d'obtenir une copie des factures qui justifie ce montant et cette consommation, mais je n'y suis pas encore arrivée Evil or Very Mad
malheureusement, je n'ai pas non plus tenu le détail des décompte pour 2003, où je pourrais voir si un tel montant avait également été facturé.

est ce bien normal , tout cela ?
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Enzo
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immorp
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PostPosté le:: 2005-11-06T13:27:45+00:000000004530200511    Sujet: eau commune Reply with quote
La répartition de la consommation d’eau d’un immeuble est toujours un casse-tête.
Je suppose que dans votre immeuble, il y a un compteur de la compagnie distributrice et des compteurs de passage pour chaque appartement ???
Si c’est le cas, la copropriété reçoit une seule facture pour la consommation d’eau de l’immeuble, et le syndic fait la répartition après relevé des compteurs de passage. La consommation des communs se fait par soustraction entre la consommation générale et le total des consommations privées.
Il se fait que les erreurs cumulées des compteurs de passage (Ces appareils ne sont pas toujours très précis !) peuvent parfois amener à des résultats bizarres pour la consommation des communs (Voir même des résultats négatifs !)
La nouvelle tarification de l’IBDE a encore compliqué les choses ! Voir informations ici
La consommation commune n’est donc pas obligatoirement la quantité d’eau utilisée pour les parties communes !

Pour faire bref, l’essentiel est que les comptes soient transparents et la méthode de calcul approuvée par tous. Comme souvent, il faudra faire aussi des compromis.
Examinez les documents, posez des questions et bon courage dans vos recherches !
:drink
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Pierre Poisse
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dascotte
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PostPosté le:: 2005-11-06T14:13:57+00:000000005730200511    Sujet: eau commune Reply with quote
ok merci. eureka, je commence à y voir un peu plus clair.

j'ai effectivement devant moi une facture que nous recevons de caloribel.
cette facture mentionne le nombre d'hl eau chaude et eau froide consommés pour l'année, pour l'immeuble. (un montant de 5269 euros), puis pour notre appartement. ( un montant de 391 euros)

si je comprends bien, ces 5269 euros concernent le total de la consommation personnelle des occupants de l'immeuble.. (ici dedans n'est pas compris l'eau commune // )

il y doit encore y avoir une facture de l'IBDE , avec la consommation générale (eau commune + caloribel) qui devrait donc s'élever environ à 5269 euros caloribel + 599 euros eau commune portés en compte sur la facture, soit 5869 euros environ.

vous me dites que des différences peuvent parfois survenir à cause des compteurs qui ne sont pas toujours précis. mais ne trouvez vous pas qu'une différence de 300 m3 , c'est quand meme énorme. et aurait dû susciter des questions de la part du gérant et de la personne qui vérifie les factures... or, aucune question, tant que moi je ne réagisse pas.

mais comme vous dites, je poursuis mes recherches. en espérant ne pas tomber sur un os...
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Enzo
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immorp
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PostPosté le:: 2005-11-07T00:38:49+00:000000004930200511    Sujet: eau commune Reply with quote
Les compteurs d’eau chaude en particulier, ont une fâcheuse tendance à se bloquer. Il faut les remplacer après un certain nombre d’années.
L’eau commune sert aussi à remplir le système de chauffage central. La pression diminue t’elle souvent ?
Bref, beaucoup de raisons pour se poser des questions. N’hésitez pas à questionner votre gestionnaire chez Caloribel, c’est un spécialiste !
mur
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2005-11-07T18:35:24+00:000000002430200511    Sujet: eau commune Reply with quote
Il est également à noter qu'il existe deux méthodes de répartition de la facture d'eau. Ces deux méthodes sont correctes et donnent des résultats différents.

Mtéthode 1:
On prend le prix au m3 selon les factures d'eau et le total facturé par la société des eaux, on prend les m3 consommé par chacun selon les compteurs personnels, et la facture d'eau de chaque personne = prix m3 x conso selon compteur.
Il est bien entendu que cela n'est jamais égal au total consommé par l'immeuble. Le solde est donc mis en consommation globale à répartir au millièmes. Les différences peuvent être très importantes (+ de 10% de la facture globale.

Méthode 2:
On prend le cout global de l'eau, on divise par la somme des consommations d'eau personnelle, et on obtient le prix au m3. On répartit alors ce prix au m3 en fonction de la conso de chacun... et il n'y a plus du tout d'eau à répartir.

A noter qu'il peut y avoir un compteur pour l'eau commune sur le robinet qui est dans les communs. Il restera alors une consommation commune...

Compliqué? pas de ma faute...
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moimoi
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PostPosté le:: 2006-05-29T18:21:58+00:000000005831200605    Sujet: eau commune Reply with quote
Pour ma part, j'avais laissé ce problème d'eau commune de coté, pour ne pas envenimer les choses.

Un des locataires en a parlé à sa propriétaire. Il se fait justement que cette propriétaire m'a donné sa procuration pour l'AG qui doit avoir lieu mercredi. et me parle de ce problème d'eau commune.

Il est vrai que j'avais demandé au syndic en novembre dernier de me prouver ce montant via les factures. ce qu'il n'a jamais fait.

Vu que la situation s'envenimait, j'avais décidé de laisser tomber , d'autant plus qu'une personne du conseil de gérance m'avait dit (vérité ou pas ??? ) que le problème avait été résolu et que la cause de cette consommation excessive avait été trouvée (problème d'adoucisseur d'eau qui a été remplacé fin 2004).

Maintenant le syndic vient de répondre à cette propriétaire, en disant que si son locataire veut consulter la facture, il le peut mais que ce sera payant . Une bete question : est ce normal ? est ce dans les habitudes des syndics de facturer cette consultation de facture, qui dit il, doit se faire en sa présence , d'ou paiement.

merci de votre réponse
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immorp
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PostPosté le:: 2006-05-29T18:58:49+00:000000004931200605    Sujet: eau commune Reply with quote
Il est matériellement impossible pour le syndic d’envoyer des copies de factures à tout le monde, ou de laisser les propriétaires, ou les locataires, consulter les documents de la comptabilité…
Pour cette raison, il est prévu que le conseil de gérance, ou à défaut, un « commissaire aux comptes » nommé par l’assemblée vérifie la comptabilité.
Toutefois, la loi prévoit que c’est un droit pour les propriétaires ou les locataires d’avoir accès à ces comptes ou d’obtenir des copies de documents.
Généralement, le contrat du syndic prévoit (et cela me semble normal…) que celui qui vient consulter les documents ou demande des copies de pièces se verra compté un certain montant.
Si une personne passe au bureau du syndic pour consulter une ou des factures, il faudra le temps au syndic de sortir les dossiers concernés et de remettre les documents en place. Il est responsable de la bonne tenue des livres. Et le temps qu’il passe avec cette personne, c’est de l’argent…
Un conseil : Repérez sur les documents qui vous ont été transmis le n°, la date et le montant de la facture. Le locataire pourra alors demander une copie par fax ou courrier de la facture moyennant 1 ou 2 euros…
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Pierre Poisse
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moimoi
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PostPosté le:: 2006-05-29T20:40:21+00:000000002131200605    Sujet: eau commune Reply with quote
ok merci beaucoup

je sais ainsi quoi lui répondre, sans dire de bétise.
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Grmff
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PostPosté le:: 2006-06-01T08:45:54+00:000000005430200606    Sujet: eau commune Reply with quote
Je ne trouve pas normal que le syndic compte du temps pour répondre en 10 minutes à une question légitime.

Par contre, il est évident que le propriétaire/locataire qui use et abuse du temps du syndic pour revoir toute la compta doit payer le temps utilisé.

A mon sens, voir les factures d'eau d'une année doit prendre moins de 10 minutes. C'est le temps de réponse aux questions d'explication des factures qui est pénible...
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immorp
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PostPosté le:: 2006-06-01T12:06:54+00:000000005430200606    Sujet: eau commune Reply with quote
Grmff wrote:
Je ne trouve pas normal que le syndic compte du temps pour répondre en 10 minutes à une question légitime.

Par contre, il est évident que le propriétaire/locataire qui use et abuse du temps du syndic pour revoir toute la compta doit payer le temps utilisé.

A mon sens, voir les factures d'eau d'une année doit prendre moins de 10 minutes. C'est le temps de réponse aux questions d'explication des factures qui est pénible...

Il est bien évident que le syndic réponde aux questions au téléphone sans demander d’honoraires supplémentaires. Et pourtant il y aussi des abus ! (de la part de certains propriétaires...)
Communiquer une copie de facture par fax ou tel, je trouve que ça vaut bien de (très) petits frais administratifs : Chercher le bon classeur, sortir la bonne facture, la photocopier, la remettre en place etc. Un quart d’heure est vite passé, d’autant plus que la question est rarement « voulez-vous m’envoyer la copie de la facture de l’IBDE n° untel de telle date », mais plus « je voudrais une copie de la facture d’électricité, non, d’eau, de je ne sais plus quand, mais qui faisait environ 500 euros ». Demander de petits frais administratifs évite les abus.

Quand à venir consulter les livres au domicile du syndic, je n’ai jamais eu quelqu’un qui ne reste qu’1/4 d’heure. On part en général pour de longues explications. Il y a des copropriétés dans lesquelles il règne une bonne ambiance, et pour lesquelles il faut que j’insiste pour qu’un « commissaire aux compte » ou un représentant du conseil de gérance vienne vérifier les comptes. Il y en a d’autres ou il y a des cas « psychiatriques »….
Bref, impossible de savoir à l’avance comment cela va se passer, et donc de prévoir dans un « forfait » le temps que l’on va passer à ce genre de choses. Il est donc normal de prévoir des honoraires supplémentaires pour ces consultations. Mais il est bien évidant que si dans l’année, un seul propriétaire ou locataire vient passer 10 minutes pour vérifier quelque chose, il n’y aura pas d’honoraires complémentaires !
Par contre, là ou il y a plusieurs procès en cours, avec des expertises et de gros travaux, on viendra toujours reprocher le montant des honoraires complémentaires du syndic, même s’ils ne font que 1/10e des honoraires des experts, avocats, architectes etc ! Et pourtant, c’est en général le syndic qui encaissera toutes les responsabilités…..
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Pierre Poisse
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Mac


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PostPosté le:: 2006-07-27T09:42:12+00:000000001231200607    Sujet: eau commune Reply with quote
Chez nous le releve des comptes trimestriel a 12 lignes (plus grande decompte - frais syndic compris) - copropriete de 12. Honoraires du Syndic " 772 Euros/trimestre. Je pense que "les petites frais administratifs" pouvont etre compris dedans ? Ily'a tres peux des societe qui gagne si bien !!!
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immorp
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PostPosté le:: 2006-07-27T10:06:41+00:000000004131200607    Sujet: eau commune Reply with quote
Sachez quand même que le décompte n’est que le résultat final de la comptabilité que tient le syndic. C’est la « partie émergée de l’iceberg » que vous voyez, mais il faut tenir les livres (facturier, compte bancaire etc) et la comptabilité. En plus, le syndic s’occupe de faire les paiements, de passer de temps en temps dans l’immeuble, de commander les travaux, de préparer et réunir l’assemblée etc. Si vous comptez environ 5 heures par mois en moyenne pour s’occuper d’une copropriété de 12 lots, les honoraires semblent n’avoir rien d’excessif !
N’oubliez pas qu’un syndic professionnel se doit de contracter des assurances en responsabilité civile et en garantie des fonds qu’il administre, qu’il doit amortir un matériel et des programmes informatiques, veiller à sa formation permanente etc..
Bref, les honoraires demandés sont loin de représenter ce qu’il met réellement « en poche » ! Savez-vous combien paye un indépendant en cotisations sociales ?
Contrairement à ce que vous affirmez, je connais peu de société qui gagnent aussi peu que les syndics par rapport à leurs responsabilités !
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Pierre Poisse
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Mac


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PostPosté le:: 2006-07-27T10:23:31+00:000000003131200607    Sujet: eau commune Reply with quote
Oh oui - peut-etre, mais si notre syndic se decide un jour de travailler pour nous, les coproprietaires (de bien gerer nos biens) 5 heures par mois ! Mais ont peux toujours rever, pas vrais ?
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immorp
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PostPosté le:: 2006-07-27T10:30:10+00:000000001031200607    Sujet: eau commune Reply with quote
Mac wrote:
Oh oui - peut-etre, mais si notre syndic se decide un jour de travailler pour nous, les coproprietaires (de bien gerer nos biens) 5 heures par mois ! Mais ont peux toujours rever, pas vrais ?


Gagner de l'argent sans rien faire, c'est notre rêve à tous !
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Mac


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PostPosté le:: 2006-07-27T10:36:26+00:000000002631200607    Sujet: eau commune Reply with quote
Oui, mais gerer l'argent des autres sans aucune responsabilite (legale) ce ne pas une reve, ce realite du notre syndic.
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