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Création d'un logement

 
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jbvers


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PostPosté le:: 2006-08-02T10:11:29+00:000000002931200608    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Bonjour à tous, je souhaiterai quelques infos car je ne m'y retrouve pas vraiement pour l'instant.

Voici ma situation, j’ai 24 ans et je vis chez mes parents qui habite une ferme en Wallonie. Mon père étant agriculteur.
Nous avons une aile de la ferme qui ne nous sert plus à rien. Je voudrai savoir quelles seraient les possibilités pour moi d’y créer un logement dedans et d’en faire un appartement pour y vivre avec ma copine. L’aile en question est une grange, rien n’est fait pour y habiter mais des travaux sont tout à fait envisageables.

Quelles solutions s’offrent à moi et à mes parents ? Il faut préciser que nous sommes 4 frères et que 2 ont déjà quitté la maison. Il ne faudrait pas de problème avec l’héritage que représente cette ferme.

Peut-on créer un logement dans une ferme en milieu rural ?

Si mon père ne veut pas me vendre une partie de la ferme, qui doit investir dans ces travaux ? Lui, moi ou ensemble ?

Comment pourrait-on faire pour que le jour ou je parte de cet appartement, je puisse récupérer un bénéfice de ce que j’aurai investit dedans et ce même si le logement ne m’appartient pas ?
Y a t’il des procédures spécifiques ?

Pourriez-vous me conseiller sur les meilleures possibilités dans notre cas ou m’indiquer les meilleurs services ou personnes à contacter.

D’avance, je vous remercie pour vos réponses.
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immorp
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PostPosté le:: 2006-08-02T10:58:31+00:000000003131200608    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Il y a deux questions distinctes dans votre messageÂ…

La première concerne la possibilité de transformer une partie de bâtiment en logement. Ceci concerne l’urbanisme. En effet, changer l’affectation d’un bâtiment et effectuer de gros travaux nécessite un permis d’urbanisme. Pour avoir plus d’informations sur les possibilités, je vous conseille dans un premier temps de vous rendre aux services de l’urbanisme de votre commune. Par la suite, si la chose est possible (Elle devrait l’être…) vous devrez vous adresser obligatoirement à un architecte, seul habilité à introduire un permis d’urbanisme, et qui pourra aussi vous éclairer sur les budgets à prévoir.

La deuxième question concerne les possibilités d’un « montage » juridique et financier qui puisse vous satisfaire ainsi que votre famille, en tenant compte des problèmes d’héritage. Il y a certainement de nombreuses possibilités : Un démembrement de la propriété (vente), une mise en copropriété, une renonciation aux droits d’accession (Les travaux que vous effectuez à vos frais restent votre propriété), un bail à vie (Vous faites les travaux à vos frais contre une location, pour un loyer modéré, pour la durée de votre vie ou une très longue période) etc.
Votre notaire ou celui de votre père pourra certainement vous conseiller utilement et vous proposer une solution satisfaisante pour tous. En plus, les conseils d’un notaire sont gratuits, car il n’est rémunéré que pour les actes qu’il passe.
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Pierre Poisse
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jbvers


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PostPosté le:: 2006-09-24T13:20:15+00:000000001530200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Je vous remercie pour cette réponse (remerciements un peu tardif)
J'étudie toutes les possibilités qui s'offrent à moi.

Depuis mon dernier message, j'ai fais venir un Notaire et celui-ci expose les faits suivants :

- En cas de démembrement de la ferme, le prix global de la propriété restante risque de diminuer fortement. Non pas parce qu'il y a une aile en moins, mais surtout sur le fait que la propriété n'est plus une fermette complète.

- Si je rachète l'aile en question, tant que mes parents viveront à côté, il n'y aura aucun problème, or le jour ou ils decident de partir, nous ne savons pas qui viendra à côté de chez nous dans la ferme restante. Imaginons un entrepreneur qui paye 50 000 € de plus qu'un particulier pour venir y vivre. Mes frères pourraient très bien me mettre une grosse pression pour accepter cet entrepreneur pour la somme qu'il met en plus sur la ferme. Donc au final je me retrouve avec mon appartement au milieu de sa propriété. (il démarre ces camions tous les jours à 6 h au matin... Evil or Very Mad (pas impossible)

- Les coûts pour la restructuration risque d'être assez élevés. Etant donné que je travaille dans un bureau d'architecture et que je sais travailler moi même, ce point est donc +- maîtrisable.

Le notaire nous a donc donné les points les plus négatifs qui soient. Le problème ne se pose donc pas maintenant mais plus tard.

Je vois donc 2 possibilités à ces soucis, soit :
- le jour où mes parents décident de partir, je dois partir également et vendre en même temps mon appart qui risque de faire augmenter très fortement le prix de la propriété . (propriété actuelle à été estimé à 450 K€). Avec le risque de ne pas pouvoir vendre le tout si facilement que ça.

- ou lorsque mes parents mettent fin à leur activité agricole, eux viennnent vivre dans l'appartement que je mettrai en location et ma femme et moi (enfants) rachetont la propriété complète à mes parents. Ainsi je me retrouve avec une aile complètement refaite que je peux ainsi louer à mes parents (et locataire par la suite) et je pourrai éventuellement revendre un partie des terres car trop grand à entretenir.
Cette possibilité impliquera un jour des moyens très importants car le rachat de la propriété coutera très cher.
Et bien sûr, si je fais mon appartement, je ne suis pas encore sûr de pouvoir un jour acheter le tout. On ne sait pas ce qu'il peut arriver d'ici là.


Voilà où nous en sommes.
Je tiens également à préciser qu'il serait très avantageux pour moi de racheter l'aile en question car beaucoup d'aides et de primes sont données aux jeunes investissant. Donc il serait bon de posséder l'aile (futur appartement).

Que pensez-vous de tout cela ?
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immorp
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PostPosté le:: 2006-09-24T16:04:38+00:000000003830200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Avez-vous des frères et sœurs ? Parce que si ce n’est pas le cas, vous êtes le seul héritier….
Dans ce cas, et pour éviter que vos parents ne vendent la ferme à un tiers avant leur décès, il existe plusieurs possibilités. Parlez-en à votre notaire….
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Pierre Poisse
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jbvers


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PostPosté le:: 2006-09-24T22:39:40+00:000000004030200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Oui, j'ai 3 frères.

Que pensez vous de ma situation ?
merci
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Grmff
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PostPosté le:: 2006-09-24T22:50:54+00:000000005430200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
A mon avis, strictement personnel, vous avez une grosse probabilité d'avoir de gros ennuis avant longtemps avec l'ensemble de votre famille...

Votre appartement apportera une plus value à la ferme, sauf s'il n'est pas vendu en même temps. Auquel cas, il apporte une moins value... qu'en diront vos frères et soeurs?

Si un jour vous vous mariez, votre situation changera de manière telle que vous risquez d'avoir fait tout cela pour rien. Et vous aurez sur les bras un appartement que vos parents ne pourrons racheter. Et si vous voulez revendre pour vous installer ailleurs, qui allez vous imposer à vos parents?

Bref, sans vouloir faire l'oiseau de mauvaise augure, votre notaire a raison: gros ennuis à prévoir.

Mon conseil? Dormez dessus 6 mois, minimum.
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jbvers


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PostPosté le:: 2006-09-25T08:25:05+00:000000000530200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Bonjour,
Je comprend bien tous les problèmes que cette situation suppose.
Mon but, je vous le rappel, c'est d'un jour acquérir la propriété complète sinon je n'aménagerai pas cet appart.


Le problème, c'est que je ne sais pas "où" je serai financièrement dans 15 ans, date à laquelle je voudrai racheter la ferme.
Y a t'il des solutions ?
Comment feriez vous si un jour vous vouliez acquérir le bien de vos parents tout en aménageant un appart de 150m² dans l'aile voisine ?
Ce qui me ferait "mal au ventre", c'est de laisser la propriété partir à d'autres alors que je chercherai un jour un terrain et vu la difficulté d'en trouver un bien situé à un prix abordable en ce moment,..... et cela ne va pas s'arranger par la suite.

La ferme est situé sur un chemin privé, en pleine campagne à 3km d'une ville, avec un plan d'eau en plein milieu..., bref, la situation est magnifique.

Voyez vous mon souci ?
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immorp
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PostPosté le:: 2006-09-25T13:03:00+00:000000000030200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Pourquoi ne pas envisager un achat en viager ? Il faudrait tenir compte dans le prix que vous êtes héritier d'1/4, et aussi avoir l'accord de vos frères pour éviter les brouilles de famille...

Votre notaire est certainement le mieux placé pour vous conseiller. Une réunion de famille avec lui permettrait sans doute de dégager des solutions.
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Pierre Poisse
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Grmff
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PostPosté le:: 2006-09-25T13:42:37+00:000000003730200609    Sujet: Création d'un logement Reply with quote
Outre l'achat en viager, il est également possible pour vos parents de faire une donation aux enfants. On appelle cela de la planification successorale (même si le terme est un peu dur...) Il est même possible de faire une donation de la nue-propriété seulement.

Vous pourriez alors racheter la part de vos frères. Comme il s'agit de nue-propriété d'un bien dont vous êtes déjà indivisaire, ce sera moins cher tant pour l'achat que pour les frais de notaire.

Mais je vous conseille d'en parler à un notaire, à vos parents, et à vos frères. Et avant tout cela, de dormir 6 mois sur le projet...
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