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ImmoRP
Le forum immobilier Belge
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cestkiki
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Joined: 19 Jan 2007
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 Posté le:: 2007-01-20T00:51:51+00:000000005131200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Petite question :
Comment (démarches) un expert (géomètre) immobilier est-il "agréé" par le receveur dans le cadre d'une expertise préalable de biens immobiliers lors d'une succession.
a) Existe t'il une liste ?
b) Y a t'il lieu d'accomplir des examens complémentaires afin d'être reconnu (agréé) ?
c) S'agit d'une démarche à accomplir auprès du Receveur par les intéressés (héritiers, bénéficiaires, ...) afin de valider un expert immobilier ?
d) Autres ?
Par avance merci pour votre aide.
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immorp
Administrateur
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Joined: 11 Dec 2004
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| Posté le:: 2007-01-20T01:14:37+00:000000003731200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Une expertise de la valeur des biens immobiliers recueillis dans une succession n’est pas obligatoire. Le notaire en charge de rédiger la déclaration peut très bien (et est en général très capable de le faire, sur base des points de comparaison en sa possession) déclarer la valeur de ces biens.
Ce n’est qu’en cas de désaccord avec l’administration qu’une expertise peut être nécessaire..
Il n’y a pas à ma connaissance, d’experts « agréés » par le receveur.
La qualité d’un expert, c’est son « expérience »
Certains sont habitués à accomplir des missions pour les tribunaux. D’autres (ou les mêmes), défendent couramment des dossiers contre l’administration fiscale.
Une certaine « notoriété » n’est pas inutile pour défendre un dossier contre le fisc.
Un notaire, ou un avocat spécialisé vous renseignera utilement sur le choix d’un expert.
_________________
Pierre Poisse
www.immorp.com - Agence immobilière à Bruxelles
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cestkiki
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Joined: 19 Jan 2007
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| Posté le:: 2007-01-20T10:02:08+00:000000000831200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Tout d'abord merci d'avoir répondu à ma demande.
Puis-je ajouter que l'expertise préalable permet d'éviter tout problème ultérieur.
En effet, le Receveur ne peut plus, dans les 2 années qui suivent la rentrée de la déclaration de la succession (si mes souvenirs sont bons), déclarer que le(s) bien(s) ont été sous évalué(s). Il est "lié" par les montants repris dans l'expertise préalable et ce même si 6 mois plus tard le bien est vendu avec une belle plus value (peu probable par les temps qui court -->cfr +- stagnation marché immobilier).
L'objectif est donc d'éviter tout problème ultérieur.
Inévitablement, sauf votre respect, on effectue un parallèle, lors par exemple, d'un accident de voiture.
J'ai souvenir que certains experts (de bonne foi) ont eu quelques problèmes parce qu'ils n'allaient dans le sens voulu par les assurances.
Le phénomène est le même avec le fisc. Il y a des listes rouges (confirmé par Receveur).
N'oublions pas que l'acceptation de l'expertise préalable est laissé à l'appréciation du Receveur.
Ceci peut (à tout le moins potentiellement) entraîner un climat malsain. (Ce n'est pas moi qui le dit ce sont certains notaires et avocats).
exemple repris par un notaire :
Estimation bien immeuble (valeur vénale) : 300.000EUR.
Estimation expert : 325000EUR (je cite : "l'expert surrestime un petit peu le bien, mais vous êtes tranquille, c'est le jeu").
Estimation fisc : 350000EUR (en reprenant des points de comparaisons à savoir 3 ou 4 immeubles comparables vendus recemment dans le voisinage, mais qui sont des points de comparaisons "favorables" cà d prix élevés).
Attention je ne dis pas que tous les experts sont comme cela, mais que le système leur met la pression, via le risque d'exclusion (non acceptation) de l'expertise. N'oublions pas que le nom de l'expert doit être notifié avant l'acception par le Receveur.
J'attire encore votre attention sur le fait que l'expert ne travaillera généralement avec ses clients que 1 ou 2 fois (dans le cadre de la succession bien entendu, à moins d'être richissime) alors qu'avec le fisc ...
Enfin autre effet pervers le paiement au %, mais là il n'y a pas de solution miracle et plus de travail mérite plus de rémunération.
Dans tout système, il n'y a des bons et des moins bons. La difficulté est de trouver celui qui correspond le mieux à ses besoins.
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cestkiki
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Joined: 19 Jan 2007
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| Posté le:: 2007-01-21T11:29:14+00:000000001431200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Petit correctif :
J'avais écrit : ..."En effet, le Receveur ne peut plus, dans les 2 années qui suivent la rentrée de la déclaration de la succession (si mes souvenirs sont bons), déclarer que le(s) bien(s) ont été sous évalué(s). "...
En fait j'aurai dû écrire :
..."En effet, le Receveur ne peut plus, dans les 2 années qui suivent la date limite de rentrée de la déclaration de succession (si mes souvenirs sont bons), déclarer que le(s) bien(s) ont été sous évalué(s). "...
Autres petits éléments, délais déclaration de succession (attention infos à confirmer, n'étant ni juriste, ni du métier) :
Si décès en Belgique : 5 mois (prolongation possible de 2 mois et exceptionnellement reprolongation de 2 mois--> demande écrite + accord etc nécessaire);
Si décès en Europe : 6 mois;
Si décès hors Europe : 7 mois.
Délai paiement :
Si décès en Belgique : 7 mois (même si prolongation --> suppose paiement sous réserve ... et peut-être aussi dans cas où procès (temps que pas coulé en force de chose jugée, mais faut pas rêver le fisc demandera probablement des intérêts (actuellement 7%) etc).
Si décès en Europe ou hors Europe : ?
http://www.treasury.fgov.be/interfakredfr/Vragen/Diversen/Div1.htm#Dépôt%20tardif%20déclaration%20de%20succession
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cestkiki
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Joined: 19 Jan 2007
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| Posté le:: 2007-01-22T21:48:53+00:000000005331200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Petites confirmations, renseignement prit :
1) expert (géomètre) immobilier "agréé" : signifie bien "accepter" par le Receveur (et pas agréé comme un expert comptable par exemple). Cela lie donc l'administration quant à l'estimation.
2) Si plus tard, vente desdits biens avec plus value :
a) à bref délai : pas de taxation sur la plus value;
b) autres délais : risque taxation (article 90 du CIR 92 --> 16.5%).
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thumeamb
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Joined: 22 Jan 2007
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| Posté le:: 2007-01-23T07:15:45+00:000000004531200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Etant dans ce cas précis en ce moment je ne peux que confirmer ce qui a été dit.
Dans un soucis de bons conseils, mon fiscaliste et mon notaire nous ont conseillé de faire appel à cet expert "agréé" ou plutôt coopté avec le receveur, la comparaison avec des biens voisins étant difficile (état du bien, autres biens en ventes publiques, etc...).
Le notaire fera une proposition en ce qui concerne l'expert, le receveur notifiera son acceptation (si tout va bien mais l'expert est connu donc je croise les doigts), le notaire doit alors confirmer cette acceptation et l'expertise peut alors avoir lieu.... Bref, si on utilise cette procédure pour éviter toute surprise le notaire prévoyant demandera directement une prolongation du délai pour la rentrée de la déclaration de succession.
Dans mon cas, c'est malheureux mais bon à savoir si celà vous arrive, si le biens fait l'objet d'une seconde succession dans un délai de 6 mois (nue ou pleine propriété), la première expertise sera de toutes manières considérée comme faisant foi et le taux d'imposition sera réduit par rapport aux taux de succession normaux (valable pour le mobilier et l'immobilier).
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cestkiki
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Joined: 19 Jan 2007
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| Posté le:: 2007-01-23T09:12:33+00:000000003331200701 Sujet: succession : expertise préalable biens immobiliers. |
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Tout d'abord beaucoup de courages à toi thumeamb.
Juste 2 petites remarques :
1) Faire évaluer son bien gracieusement peut être intéressant (attention risque que surestime un petit peu le prix du bien --> car si considéré comme vente -->"tape" le prix).
Je ne peux que t'encourager sauf difficultée particulière à effectuer cette démarche. ne fut-ce que pour connaître +- rapidement où tu mets les pieds (cfr prêt banque etc.).
Attention toutefois aux délaix si on se rend compte que finalement il y a lieu de d'effectuer une expertise préalable. Mais sincèrement, sauf si cela s'avère vraiment difficile (type de bâtiment, terrain, quantité), il faut bien réfléchir à cette option (sous le conseil du notaire, expert comptable et/ou immobilier).
2) Il y a lieu de constater que le plus gros du travail est alors accompli pour le notaire, puisque (je sais c'est fort résumé), le travail aura été accompli par l'expert et plus de discussion avec le fisc sur ledit bien. Je serai notaire, il est certain que je pousserai cette possibilitée.
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