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Paru au moniteur belge du 8/05/2007

 
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immorp
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PostPosté le:: 2007-05-08T16:26:22+00:000000002231200705    Sujet: Paru au moniteur belge du 8/05/2007 Reply with quote
La loi du 25 avril 2007 qui modifie des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer a été publiée ce 8 mai 2007 au Moniteur Belge.
En voici le texte:

Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer

Art. 97. Dans l'article 1714 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, les mots « Sauf dispositions légales contraires » sont ajoutés au début du texte.
Art. 98. Il est inséré un article 1714bis dans le même Code, libellé comme suit :
« Art. 1714bis. - L'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants. ».
Art. 99. L'article 1716 du même Code abrogé par la loi du 20 février 1991, est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 1716. - Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.
Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.
Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la nouvelle loi communale, à l'exception du § 5. ».
Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».
Art. 101. A l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sont apportées les modifications suivantes :
1° l'alinéa 1er est complété comme suit :
« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »;
2° l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 3 et 4 de l'article 2 dont le texte actuel formera le § 1er :
« Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail. »;
3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit :
« § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 102. Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans la même section, du même Code :
« Art. 11bis. - § 1er. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
§ 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 103. Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
« Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».

En résumé:

- les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit ;

- Les contrats devront présenter en annexe une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité. Un arrêté royal fixera le contenu de ces annexes.

- pour toute mise en location d’'un bien affecté à l'’habitation au sens large, il faudra indiquer
dans toute communication publique (affiches, Internet, journaux...) le montant du
loyer et des charges demandés ;

- les parties seront tenues de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement et à
frais communs ; Cet état des lieux devra être enregistré avec le bail;

- le bailleur sera impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives (qui sont à charge du locataire). Tel est déjà en principe le cas à l’heure actuelle mais les parties peuvent y déroger dans leur contrat ; à l’'avenir, cette dérogation ne sera donc plus permise ;

- pour la garantie locative, le locataire aura le choix :

1°) soit un compte individualisé ouvert au nom du locataire, la garantie ne pouvant dans ce
cas excéder 2 mois de loyers ;

2°) soit le locataire opte pour une garantie bancaire, qui lui permet de constituer totalement
la garantie par mensualités constantes versées à l'’institution bancaire : la garantie ne peut
alors dépasser 3 mois de loyers.

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Pierre Poisse
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Fiorelo
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PostPosté le:: 2007-05-09T10:01:34+00:000000003431200705    Sujet: Paru au moniteur belge du 8/05/2007 Reply with quote
si je me base sur votre résume:



a) - les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit ;

b)- Les contrats devront présenter en annexe une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité. Un arrêté royal fixera le contenu de ces annexes.

c)- pour toute mise en location d''un bien affecté à l''habitation au sens large, il faudra indiquer dans toute communication publique (affiches, Internet, journaux...) le montant du loyer et des charges demandés ;

d)- les parties seront tenues de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs ; Cet état des lieux devra être enregistré avec le bail;

e)- le bailleur sera impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives (qui sont à charge du locataire). Tel est déjà en principe le cas à l'heure actuelle mais les parties peuvent y déroger dans leur contrat ; à l''avenir, cette dérogation ne sera donc plus permise ;

f)- pour la garantie locative, le locataire aura le choix :

1°) soit un compte individualisé ouvert au nom du locataire, la garantie ne pouvant dans ce cas excéder 2 mois de loyers ;

2°) soit le locataire opte pour une garantie bancaire, qui lui permet de constituer totalement la garantie par mensualités constantes versées à l''institution bancaire : la garantie ne peut alors dépasser 3 mois de loyers.


point b) ou trouver ces documents? ca va resembler a une bible???

point d) somme nous tenue de passer par un professionnele? peut-on avec le locataire faire cet etat des lieux comme il est ecrit detaillé et contradictoire (comme je fesai au part avant). si le locataire accepte cette solution.

point e) quesque des reparation autre que locative? exemple abime la cage descalier est locatif ou pas??

point f) si le locataire s'enfuit sans payer les degat ou le loyer, etant donner que la caution n'est plus qu'esclusivement a son nom (avant il falais laval du proprietaire pour libèrere le compte) comment faire pour recuperer les frais de reparation...????
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immorp
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PostPosté le:: 2007-05-09T10:29:15+00:000000001531200705    Sujet: Paru au moniteur belge du 8/05/2007 Reply with quote
Fiorelo wrote:


point b) ou trouver ces documents? ca va resembler a une bible???


Il faut d’abord attendre l’arrêté Royal qui fixera le contenu de ces annexes (Différent pour chacune des trois régions). Peut-être des modèles seront fournis par le ministère de la justice ??? Une mesure destinée parait-il à faire connaître leurs droits aux locataires… C’est les écolos qui ne seront pas content : Il faudra en abattre des arbres pour fournir le papier nécessaire….

Fiorelo wrote:
point d) somme nous tenue de passer par un professionnele? peut-on avec le locataire faire cet etat des lieux comme il est ecrit detaillé et contradictoire (comme je fesai au part avant). si le locataire accepte cette solution.

L’état des lieux pourra toujours, comme auparavant, être fait entre les parties, sans le concours d’un expert. Mais rédiger un tel procès-verbal détaillé restera toujours difficile pour la plupart des gens.

Fiorelo wrote:
point e) quesque des reparation autre que locative? exemple abime la cage descalier est locatif ou pas??

Comme les dégâts locatifs sont décrits dans le code civil qui date de Napoléon, on se réfère à la jurisprudence pour déterminer ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire. Ce n’est pas toujours simple. La loi prévoit que ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. C’est déjà le cas en France. Nous verrons…

Fiorelo wrote:
point f) si le locataire s'enfuit sans payer les degat ou le loyer, etant donner que la caution n'est plus qu'esclusivement a son nom (avant il falais laval du proprietaire pour libèrere le compte) comment faire pour recuperer les frais de reparation...????

En ce qui concerne la garantie locative, il n’y a rien de changé, à part quelle passera dans la plupart de cas de 3 à 2 mois : Elle sera déposée sur un compte bloqué sous les deux signatures.
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2007-05-21T17:36:02+00:000000000231200705    Sujet: A annexer aux baux d'habitation...... Reply with quote
Pour ceux que cela intéresse, voici les annexes qui doivent dès à présent être jointes à tout contrat de bail d'habitation…

Annexes


Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pourqu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Article 1. Pour l'application du présent arrêté on entend par :
- logement : un bien immeuble ou partie d'immeuble bâti loué et affecté à la résidence principale du preneur;
- pièce d'habitation : une partie d'un logement, destinée à être utilisée comme cuisine, pièce de séjour ou chambre à coucher.
Art. 2. Les locaux suivants ne peuvent constituer une pièce d'habitation : les vestibules ou les halls d'entrée, les couloirs, les toilettes, les salles de bain, les salles d'eau, les débarras, les caves, greniers et annexes non aménagés en logement, les garages et les locaux à usage professionnel.
La superficie et le volume du logement doivent être suffisamment vastes pour permettre d'y cuisiner, d'y séjourner et d'y coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pièce réservée au séjour et au coucher. Cette pièce doit être privative.
Lorsqu'un immeuble comprend plusieurs logements, des activités autres que le séjour et le coucher peuvent être exercées dans une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Art. 3. Le bien immeuble et plus particulièrement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent présenter de vices intérieurs ou extérieurs structurels ou de stabilité ou d'autres vices tels que des lézardes, des fissures, une vétusté prononcée ou la présence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la sécurité ou la santé.
Art. 4. Le logement ne peut pas présenter d'infiltrations d'eau par la toiture, les gouttières, les murs ou les menuiseries extérieures, ni une humidité ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la santé.
Art. 5. Au moins la moitié des pièces d'habitation destinées à être utilisées comme pièces de séjour ou comme chambres à coucher doivent être pourvues d'une source d'éclairage naturel. Cette source d'éclairage naturel doit être au moins égale à 1/12ème de la surface de plancher de cette pièce. A cette fin, il n'est pas tenu compte de la moitié de la surface de fenêtre située sous le niveau du sol extérieur pour les pièces d'habitation situées sous ce niveau. Les pièces d'habitation ainsi que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent pas d'une fenêtre pouvant être ouverte, doivent disposer au moins d'une ouverture, d'une grille ou d'une gaine. La surface de la section libre de cette entrée d'air en position ouverte, doit être supérieure à 0,1 % de la surface de plancher.
Toute installation de production d'eau chaude ou tout autre système de chauffage produisant des gaz brûlés doit être muni d'un dispositif d'évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l'air libre.
Art. 6. Le logement doit disposer au moins :
1° d'un point d'eau potable privatif, accessible en permanence; si l'immeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs parties communes sont affectées à des activités autres que le séjour et le coucher, la présence d'un point d'eau potable commun dans les parties communes suffit;
2° d'un évier, muni d'un siphon, raccordé à un système d'écoulement qui fonctionne;
3° d'une toilette privative, intérieure ou rapprochée de l'immeuble et pouvant être utilisée pendant toute l'année. Toutefois, les toilettes peuvent être communes à plusieurs logements situés dans le même immeuble, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situés sur un ou deux niveaux contigus d'habitation;
b) leur nombre n'est pas supérieur à cinq;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes;
4° d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal.
Chaque pièce d'habitation doit pouvoir être éclairée électriquement ou être équipée d'au moins une prise de courant;
5° de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d'usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci;
6° d'une accessibilité permanente aux fusibles relatifs aux installations électriques du logement.
Si le logement est équipé d'une installation de gaz, celle-ci doit être approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne peut présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Art. 7. Les pièces d'habitation privatives doivent être librement accessibles à tout moment, directement de la voie publique ou indirectement par un accès commun à plusieurs logements ou par une pièce utilisée par un occupant du logement pour son activité professionnelle. Elles doivent être munies de dispositifs de fermeture qui permettent de réserver l'accès à leurs seuls occupants.
Les escaliers vers les pièces d'habitation doivent être fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent présenter aucun risque en cas d'usage normal.
Les pièces d'habitation, les escaliers vers les pièces d'habitation et les voies de sortie doivent être conçus de façon à permettre une évacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fenêtres extérieures des étages dont le seuil ou l'appui se situe à moins de 50 cm du plancher doivent être pourvues d'un garde-fou fixe.
Art. 8. Notre Ministre de la Justice est chargé de l'exécution du présent arrêté.
------------------------------------------


ANNEXE A L’ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L’ARTICLE 11bis,
DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL

BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION BRUXELLOISE


Législation régionale bruxelloise relative aux baux à loyer
Selon le Code bruxellois du logement, les logements situés en région bruxelloise doivent respecter les exigences suivantes :
1° l’exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage et les égouts;
2° l’exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, ainsi qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l’accès du logement;
3° l’exigence d’équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, l’installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments.
Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales bruxelloises.

Législation fédérale relative aux baux à loyer
Le présent chapitre explique un certain nombre d’aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.

1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d’accord entre le bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le contraire.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.

2) Bail écrit obligatoire
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l’identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d’enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux.

3) Enregistrement du bail
L’enregistrement d’un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat – ainsi que la description du lieu – doit être communiqué en trois exemplaires (s’il n’y a que deux parties) au bureau d’enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d’enregistrement figurent dans l’annuaire téléphonique sous la rubrique « Service public fédéral Finances – Enregistrement ».
L’enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement affectés au logement d’une famille ou d’une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n’a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s’il s’agit d’un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité est d’application depuis le 1er juillet 2007.

4) Durée et résiliation du bail
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois au cours duquel le préavis est donné.
b. Bail de 9 ans
i. Généralités
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
- un bail verbal;
- un bail écrit sans indication de durée;
- un bail écrit d’une durée déterminée allant de 3 à 9 ans.
A l’issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d’indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l’échéance.
Si à l’expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d’indemnité.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans
1. Résiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d’occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d’un congé de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
2) A l’expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d’un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de l’exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet).
3) A l’expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d’un congé de 6 mois et le versement d’une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l’expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur.
2. Résiliation dans le chef du preneur
Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu’il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n’est jamais tenu de motiver son congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Dans ce contexte, il convient également d’insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n’a pas
été enregistré (voir point 3)).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu’il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1), le preneur peut donner un contre-préavis d’1 mois, sans devoir verser d’indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.
c. Bail de courte durée
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une
durée totale n’excédant pas 3 ans.
Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l’expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat.
d. Bail de longue durée
Il est possible de conclure un bail d’une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.
e. Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. Le bailleur d’un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.

5) Révision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision du loyer, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une diminution. Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat. Elle peut être demandée tant par le bailleur que par l’autre partie mais uniquement au cours d’une période précise : entre le 9e et le 6e mois précédant l’expiration du triennat. Après cette demande, deux solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas à s’accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l’échéance du triennat en cours.

6) Indexation du loyer
L’indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité.
L’indexation n’est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande.
Le calcul de l’indexation s’effectue à l’aide d’une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.
Les indices peuvent être obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être consultés sur son site Internet.

7) Frais et charges
En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s’acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier.
Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un compte distinct.
Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels susceptibles d’être supérieurs ou inférieurs à ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges réels.
Si les frais et charges n’ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d’exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées.

Cool Dispositions relatives aux réparations locatives
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d’avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu’il est nécessaire d’effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l’article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n’incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

9) Transmission du bien loué
Lorsqu’un bien loué est aliéné, la protection du preneur n’est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l’aliénation.
Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c’est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l’enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l’un des signataires du bail, ou du jour où l’existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n’a jamais de date certaine.
Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l’habitation reprendra tous les droits et obligations de l’ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. Si le bail n’a pas de date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité;
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L’acquéreur est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans certains cas d’une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé.

10) Aide juridique et assistance judiciaire
a. Aide juridique
i. Aide juridique de première ligne
Par l’aide juridique de première ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d’information juridique, d’un premier avis juridique ou d’un renvoi vers une instance ou
une organisation spécialisée. L’aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L’aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes.
ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro deo)
Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée par un avocat sous la forme d’un avis circonstancié ou l’aide juridique dans le cadre d’une procédure ou d’un procès. Pour l’aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L’intéressé adresse sa demande d’obtention de l’aide de deuxième ligne au bureau d’aide juridique de l’Ordre des avocats. Pour de plus amples informations concernant l’aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau
d’aide juridique de l’Ordre des avocats.
b. Assistance judiciaire
Si l’aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l’assistance dispensée par un avocat, l’assistance judiciaire porte sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande d’assistance judiciaire est introduite auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l’affaire.
Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 11bis, du Livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil
ALBERT
Par le Roi :
La Ministre de la Justice,
Mevr. L. ONKELINX



BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE

Législation régionale wallonne relative aux baux à loyer
Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire à des critères minimaux de salubrité.
Ces critères concernent :
1° la stabilité;
2° l’étanchéité;
3° les installations électriques et de gaz;
4° la ventilation;
5° l’éclairage naturel;
6° l’équipement sanitaire et l’installation de chauffage;
7° la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition
du ménage occupant;
8° la circulation au niveau des sols et des escaliers.
Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est équipé d’au moins un détecteur d’incendie en parfait état de
fonctionnement.
Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités
régionales wallonnes.

Législation fédérale relative aux baux à loyer
Le présent chapitre explique un certain nombre d’aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à
loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les
loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.
1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d’accord entre le
bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe impératives, sauf dans la mesure où elles
précisent elles-mêmes le contraire.
Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.
2) Bail écrit obligatoire
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l’identité
de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l’objet
de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant
d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau
d’enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux.
3) Enregistrement du bail
L’enregistrement d’un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que
le contrat – ainsi que la description du lieu – doit être communiqué en trois exemplaires (s’il n’y a que deux parties)
au bureau d’enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d’enregistrement figurent dans
l’annuaire téléphonique sous la rubrique « Service public fédéral Finances – Enregistrement ».
L’enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens
immeubles exclusivement affectés au logement d’une famille ou d’une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans
les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n’a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger
une amende. De plus, s’il s’agit d’un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer
de délai de préavis et sans verser d’indemnité est d’application depuis le 1er juillet 2007.
4) Durée et résiliation du bail
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le délai de préavis prend cours le premier jour du
mois au cours duquel le préavis est donné.
b. Bail de 9 ans
i. Généralités
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
un bail verbal;
un bail écrit sans indication de durée;
un bail écrit d’une durée déterminée allant de 3 à 9 ans.
A l’issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans
devoir verser d’indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l’échéance.
Si à l’expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois
pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier
le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d’indemnité.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans
1. Résiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions,
au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le
contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d’occuper personnellement le bien, ce moyennant notification
d’un congé de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l’identité de la personne qui occupera
personnellement et effectivement le bien loué.
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants
adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères,
soeurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
2) A l’expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d’un congé de 6 mois, résilier le bail
en vue de l’exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions
strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site
Internet).
3) A l’expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant
notification d’un congé de 6 mois et le versement d’une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le
congé a été notifié à l’expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur.
2. Résiliation dans le chef du preneur
Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu’il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n’est jamais
tenu de motiver son congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une
indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu’il part au cours de la première, de la deuxième ou de la
troisième année.
Dans ce contexte, il convient également d’insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n’a pas
été enregistré (voir point 3).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu’il souhaite occuper
personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur peut donner un
contre-préavis d’1 mois, sans devoir verser d’indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années
de son contrat.
c. Bail de courte durée
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une
durée totale n’excédant pas 3 ans.
Si aucun congé n’a été notifié 3 mois avant l’échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l’expiration
de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux mêmes conditions mais est réputé avoir
été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du contrat.
d. Bail de longue durée
Il est possible de conclure un bail d’une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes
dispositions que celles applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b..
e. Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire, pour autant que cela se fasse par écrit.
Le bailleur d’un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.
Toutefois, le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.
5) Révision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision du loyer, qu’il s’agisse d’une augmentation ou
d’une diminution. Cette révision ne peut avoir lieu qu’à la fin de chaque triennat. Elle peut être demandée tant par le
bailleur que par l’autre partie mais uniquement au cours d’une période précise : entre le 9e et le 6e mois précédant
l’expiration du triennat.
Après cette demande, deux solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas à s’accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de
paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l’échéance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
L’indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité.
L’indexation n’est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n’a pas
d’effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande.
Le calcul de l’indexation s’effectue à l’aide d’une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail
dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.
Les indices peuvent être obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être consultés sur
son site Internet.
7) Frais et charges
En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s’acquitter de certaines
charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier.
Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un compte distinct.
Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les
parties ne peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels susceptibles d’être supérieurs ou
inférieurs à ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment demander au juge de paix
la révision du montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges
réels.
Si les frais et charges n’ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre aux
dépenses réelles. Le preneur a le droit d’exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées.
8. Dispositions relatives aux réparations locatives
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. La loi précise en
outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur.
Le preneur est tenu d’avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations
qu’il est nécessaire d’effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations
locatives » sont des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à
l’article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations
réputées à charge du preneur n’incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
9) Transmission du bien loué
Lorsqu’un bien loué est aliéné, la protection du preneur n’est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du
fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l’aliénation.
Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing
privé (c’est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l’enregistrement (voir point 3), ou du jour
du décès de l’un des signataires du bail, ou du jour où l’existence du bail a été établie par jugement ou par un acte
dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n’a jamais de date
certaine.
Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l’habitation reprendra
tous les droits et obligations de l’ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Si le bail n’a pas de date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif
ou indemnité;
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L’acquéreur est subrogé aux droits du bailleur principal
mais dispose dans certains cas d’une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé.
10) Aide juridique et assistance judiciaire
a. Aide juridique
i. Aide juridique de première ligne
Par l’aide juridique de première ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée sous la forme de
renseignements pratiques, d’information juridique, d’un premier avis juridique ou d’un renvoi vers une instance ou
une organisation spécialisée. L’aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des
avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L’aide juridique de première
ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution
modeste peut être demandée aux autres personnes.
ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo)
Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d’entendre l’aide juridique accordée par un avocat sous la forme
d’un avis circonstancié ou l’aide juridique dans le cadre d’une procédure ou d’un procès. Pour l’aide juridique de
deuxième ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L’intéressé adresse sa
demande d’obtention de l’aide de deuxième ligne au bureau d’aide juridique de l’Ordre des avocats. Pour de plus
amples informations concernant l’aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau
d’aide juridique de l’Ordre des avocats.
b. Assistance judiciaire
Si l’aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l’assistance dispensée par un avocat, l’assistance
judiciaire porte sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la compétence du juge de paix, tels les litiges en
matière de location de biens immobiliers, la demande d’assistance judiciaire est introduite auprès du juge de paix qui
sera saisi ou est déjà saisi de l’affaire.
Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 11bis, du Livre III, titre VIII,
chapitre II, section 2, du Code civil.
ALBERT
Par le Roi :
La Ministre de la Justice,
Mme L. ONKELINX
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PostPosté le:: 2007-05-23T17:57:59+00:000000005931200705    Sujet: Téléchargez un bail adapté ! Reply with quote
Pour télécharger un bail de résidence principale adapté aux nouvelles lois...
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Un article très intéressant publié sur le site Droit Fiscalité belge: http://www.droit-fiscalite-belge.com/article1276.html

Le bail de résidence principale est un contrat écrit et muni d'annexes obligatoires
Lois des 25 et 26 avril 2007
mardi 12 juin 2007. Un article de Gilles CARNOY

Le bail de résidence doit être établi par un écrit enregistré auquel il faut annexer l'état des lieux et des informations sur la réglementation en matière de bail, définies en exécution de la loi


La loi du 20 février 1991 comporte à présent un article 1bis.


Cet article a été ajouté par la loi du 26 avril 2007 mais on en parle déjà dans la loi du 25 avril 2007.


Or la loi du 25 avril fut publiée le 8 mai tandis qu'il fallut attendre le 5 juin pour prendre connaissance de celle du 26 avril.


Cela explique que de nombreux juriste, dont l'auteur de ces lignes, ont étudié la loi du 25 avril dès sa publication, en se demandant pourquoi il y était question d'un article 1bis que la loi ne contenait pas …



Que dit cet article 1bis ?


Que le bail de résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui doit mentionner :


- L'identité de toutes les parties contractantes,

- La date de prise en cours,

- La désignation du bien loué,

- Le montant du loyer.


On se doutait un peu de ce que le bail de résidence devait dorénavant faire l'objet d'un instrumentum.


Il y a d'abord la formalité de l'enregistrement qui est obligatoire et qui suppose un écrit.


Rappelons à cet égard qu'à partir du 1er juillet 2007, si le bail n'est pas enregistré, le locataire (bail de 9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.


Il y a ensuite l'obligation de porter des annexes au bail de résidence.


Cette obligation a été imposée par la loi du 25 avril 2007.


Quelles annexes ?


- L'état des lieux qui doit être enregistré avec le bail (art. 1730 § 1 nouveau du Code civil),


- Les conditions minimales, définies par un arrêté royal, pour que le bien loué réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité (art. 2 «§ 1 nouveau de la loi du 20 février 1991),


- Les annexes de l'article 11bis de la loi du 20 février 1991, qui reprennent d'ailleurs les conditions minimales dont question ci-dessus.


Ce sont les articles 100 à 102 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) qui ont définis ces documents devant être annexés au bail de résidence principale.


Il est évident que pour annexer un document à un bail, il faut bien que ce bail soit écrit …


C'est donc pourquoi la loi du 26 avril 2007 porte que le bail de résidence doit être établi par écrit.


Cette loi du 26 avril 2007 entre en vigueur le 15 juin 2007.


Cependant, c'est la loi de la veille, 25 avril 2007, en vigueur le 18 mai 2007, qui modifie l'article 1714 du Code civil qui disait que l' « on peut louer ou par écrit, ou verbalement ».


Dorénavant, et logiquement, c'est « sauf dispositions légales contraires » que l'on peut louer ou par écrit, ou verbalement.


Ces dispositions légales contraires, c'est bien la loi sur le bail de résidence principale.



Chambres pour étudiants


Notons que le bail impérativement (sic) écrit s'applique aussi aux chambres d'étudiants (art. 1714bis nouveau du Code civil inséré par la loi du 25 avril 2007).


Ce sont donc les baux de résidence principale et les « kot » d'étudiants conclus à partir du 15 juin 2007 qui doivent faire l'objet d'un écrit.


Revenons aux annexes à joindre au bail écrit de résidence principale (la chambre de l'étudiant aussi si elle constitue bien la résidence principale de l'étudiant).



Les annexes : l'état des lieux


Cet état des lieux est :


- Détaillé,

- Etabli contradictoirement,

- A frais communs,

- Dressé avant l'occupation ou durant le premier mois d'occupation.


C'est le nouvel alinéa 1er du § 1er de l'article 1730 du Code civil.


L'alinéa 2 subsiste. Il s'agit de la procédure auprès du juge de paix si l'une des parties refuse de consentir à l'état des lieux.


Rappelons que selon l'alinéa 2 de l'article 1730 § 1, l'action doit être engagée dans le mois, ce qui est fort court, ou dans les 15 jours si le bail à moins d'un an.


Ce dernier délai de 15 jours est étrange vu que l'alinéa 1er de l'article 1730 § 1er a supprimé ce délai de 15 jours … Sans doute un oubli du législateur.



L'enregistrement de l'état des lieux


L'état des lieux doit être enregistré. La loi dit ceci :


« Il (l'état des lieux) est annexé au contrat de bail écrit, … et sera également soumis à enregistrement ».


Le terme également porte à confusion. L'état des lieux doit-il être enregistré comme tel ou avec le bail dont il n'est qu'une annexe (un seul acte, un seul enregistrement).


C'est justement comme annexe au bail qui doit être enregistré, que l'état des lieux doit l'être.


Il ne faut donc qu'un seul enregistrement (gratuit).


Mais quid si le bail est enregistré avant que l'état des lieux d'entrée soit dressé ?


Rappelons que le bail doit être enregistré dans les 2 mois et que l'état d'entrée doit être dressé dans le mois. Il faut donc que l'expert ne traîne pas plus d'un mois pour remettre son constat.


Cet état des lieux dressé après l'enregistrement du bail devra-t-il, à son tour, être enregistré ?


On doit bien le penser puisque la loi en dispose ainsi.


L'enregistrement sera au droit fixe général (25 €) puisqu'il s'agit d'un acte portant exécution ou complément d'un acte enregistré (art. 13, 2° CDE).


La gratuité de l'article 161, 12° CDE n'est reconnue qu'au bail de « logement de résidence » (renvoi à l'art. 19, 3° a) sic), de sorte que l'état des lieux non enregistré avec le bail ne bénéficiera pas de la gratuité.


Ce n'est évidemment pas très logique.


Rappelons enfin que, comme auparavant (loi du 29 décembre 1983), si des modifications importantes ont été apportées auxlieux loués après la confection de l'état d'entrée, on peut exiger un complément d'état des lieux en cours de bail.


Comme le nouvel article 1730 vise seulement l'état des lieux réalisé dans le mois de l'occupation, ce complément d'état des lieux ne devra pas être enregistré ni joint au bail, à notre avis.



Les autres annexes : l'article 11bis nouveau


Ces annexes, une par Région du pays, sont établies par arrêté royal. Voici donc le Fédéral qui établit des textes réglementaires par Région !


La loi, publiée le 8 mai 2007 au Moniteur Belge, entre en vigueur le 18 mai 2007.


L'annexe doit être jointe au bail (donc forcément écrit) conclu après l'entrée en vigueur de la loi, c'est-à-dire au bail conclu à partir du 18 mai 2007.


Mais la loi disant que le bail de résidence principale doit être écrit entre quant à elle en vigueur le 15 juin 2007.


De plus, si la loi imposant l'annexe vise les baux conclu à partir du 18 mai 2007, c'est seulement le 21 mai 2007 que les annexes (A.R. du 4 mai 2007) ont été publiées au Moniteur Belge.


Elles ont été modifiées par une publication au M.B. du 31 mai 2007.


Pas facile d'être bailleur …


Les annexes couvrent rien moins que les matières suivantes :


- Normes de salubrité,

- Sécurité et habitabilité,

- Explication sur la nature d'une règle impérative,

- Dispositions relatives au bail écrit,

- A l'enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement ;

- Durée du bail,

- Possibilités de révision du loyer,

- Indexation,

- Charges,

- Règles en matière de réparations locatives,

- Possibilités de mettre fin au bail,

- Dispositions liées au changement de propriétaire,

- Possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.


Nos lecteurs trouveront ces textes dans les langues concernées en annexe du présent article, du moins dans la première version seule accessible dans un format copiable.



Information et protection


Il est clair que cet article 11bis nouveau vise à protéger le preneur même si ce n'est pas indiqué dans la loi.


De fait, les modifications insérées par la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses IV (sic) sont clairement protectrices du preneur.


C'est manifestement lui qui est protégé, mais il faut être deux pour signer un bail.


Alors qu'en est-il si l'annexe fait défaut au bail ?


L'absence de l'annexe n'est pas une cause de nullité de plein droit de la convention car, comme on le verra plus loin, cette formalité ne fait pas du bail un contrat solennel.


Le bailleur est investi d'une obligation d'information dont le non respect entraîne sa responsabilité et l'obligation d'indemniser les conséquences dommageables du défaut d'information.


C'est assez singulier en définitive.


En effet, si l'annexe du contrat fait défaut, c'est la responsabilité des deux parties : un bail, comme le tango, est une chose qui se fait à deux.


Le bailleur risquerait même de se trouver victime d'un bail dont son locataire aurait refusé de signer l'annexe …


La doctrine et la jurisprudence à venir nous éclaireront à ce sujet.



Le bail de résidence principale : contrat solennel ?


L'exigence d'un écrit est une formalité ad probationem et non une solennité dont dépend la formation du contrat.


En effet, la loi du 26 avril 2007 prévoit des dispositions dans le cas où le bail n'aurait pas fait l'objet d'un écrit.


Ces dispositions ne font pas dépendre l'existence du bail de l'accomplissement des formalités.


La partie qui invoquera ce manquement doit d'abord mettre l'autre partie en demeure (par lettre recommandée ou par exploit d'huissier) de recevoir le contrat dans un écrit contenant les mentions indiquées plus haut.


Faute de recevoir satisfaction, elle peut, après 8 jours, saisir le juge de paix et requérir que le jugement vaudra bail écrit.


La loi précise que « la compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties ».


C'est encore un paradoxe : voici une formalité destinée à prouver le bail, que l'on peut forcer chez le juge … à condition de prouver le bail.
_________________
Pierre Poisse
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