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Honoraires dÂ’agence

 
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immorp
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PostPosté le:: 2005-06-03T14:35:54+00:000000005430200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Lorsque la vente est conclue (Compromis de vente signé sans clause suspensive ou clause suspensive dont le délai est dépassé) et que l’acte authentique ne peut être signé par la faute de l’acquéreur, l’agent immobilier qui a effectué sa mission a-t’il droit au payement de ses honoraires ?
A mon avis oui, mais jÂ’aimerais avoir vos opinions sur cette questionÂ….

Question
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2005-06-03T15:36:38+00:000000003830200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Mais que voilà une bonne question...

Bien que n'étant pas professionnel en la matière, j'estime que le travail du courtier est de réaliser la vente.

Si une vente est résolue, elle n'est point réalisée. Voilà mon point de vue.

En clair, tant que l'acte n'est pas passé, il me semble que l'agent n'a pas droit à ses honoraires.
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immorp
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PostPosté le:: 2005-06-03T17:11:10+00:000000001030200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
coucou

Je suis évidement de l’avis contraire….
Pour moi, la vente est réalisée à la signature du compromis de vente sans clause suspensive. Pour preuve, il faudra que le vendeur paye les droits d’enregistrement, puis aille demander en justice la résiliation de la vente… Il pourra même, si c’est son choix, poursuivre l’exécution de la vente judiciairement… Dans le cas contraire, il conservera l’acompte.
Il n’est pas possible pour l’agent immobilier de garantir la solvabilité de l’acquéreur. Bien fou celui qui prévoirait dans son contrat de courtage une clause de ducroire !
Je pense que toute la jurisprudence va dans ce sens.
De même, un agent commercial (représentant) sera payé de sa commission sur son chiffre d’affaire, même si les acheteurs ne payent pas les factures.
Tout ceci est bien entendu valable s’il n’y a pas faute grave de la part du courtier. Le problème serait bien différent si celui-ci savait parfaitement que l’acheteur était insolvable au moment de conclure la vente.

Je sais que c’est sans doute un peu « dur à avaler » pour le vendeur, mais c’est correct au niveau du droit…

Toutes les opinions sur le sujet sont les bien venues
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2005-06-04T21:15:14+00:000000001430200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Après une rapide recherche, je tombe sur le contrat proposé par la chambre d'arbitrage dont voici un extrait:
"Art. 3 Montant des honoraires
En cas de vente du bien pendant la présente mission, le Commettant sera redevable au Courtier, au jour de la conclusion du compromis ferme et définitif ou de tout engagement analogue, d’une somme fixée à .......... % plus tva du montant du prix de vente finalement obtenu, le cas échéant par prélèvement du Courtier sur les sommes versées par l’acquéreur. "

Dans ce contrat, le courtier est effectivement payable à la signature du compromis. Sans discussion.

Deuxièmement, en consultant les recommandations http://mineco.fgov.be/protection_consumer/councils/consumption/pdf_Avis_CommissionCA/Cca13.pdf émise dasn le cadre de la protection du consommateur et sur lesquelles tout un débat mériterait d'être ouvert, je constate qu'ils sont du même avis que la chambre d'arbitrage. Voir la recommandation n°3 qui est vraiment trop souple et de peu de garantie pour le vendeur.

Avec cette recommandation, si un vendeur pas sérieux fait une offre, sans encore de dépot d'acompte, l'intermédiaire a droit à ses honoraires? C'est un peu fort de café si la vente ne se fait pas ensuite... En effet, le vendeur a perdu son temps, son énergie en procès éventuels, n'a rien gagné si le prétendu acquéreur n'est pas solvable, et doit payer tout de même les honoraires? On va où, là?

Que l'intermédaire réclame sa part sur le bénéfice du vendeur pour son travail effectivement presté, soit.
Mais qu'il réclame des honoraires sur une vente annulée puor laquelle il n'y a pas eu d'acompte?

Quelqu'un connait un peu de jursiprudence en la matière?
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PostPosté le:: 2005-06-04T21:36:16+00:000000001630200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
De la jurisprudence? En voici
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PostPosté le:: 2005-06-04T21:40:12+00:000000001230200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
En voilà
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PostPosté le:: 2005-06-04T21:48:09+00:000000000930200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Je m'incline donc, et part monter une affaire d'escroquerie, où seront de mèche l'agent immobilier et l'acquéreur.

On va se faire un blé fou...

Mon plan est le suivant:
1° j'offre de vendre à un prix supérieur de 50% au marché
2° je vends à quelqu'un qui offre exactement ce que le vendeur attend
3° je réclame mes honoraires au vendeur
4° je laisse le vendeur se débrouiller avec une vente qui n'aura jamais lieu.

C'est pas exactement cela qui s'est passé dans le cas de la vente d'un hopital célèbre à Charleroi?

Bref, mon bon sens me disait qu'il y avait une bonne raison pour que l'intermédiaire ne touche ses sous que lors de la réalisation de la vente.

Une autre bonne raison pour que la mission de l'intermédaire ne se termine qu'à la signature chez le notaire?
En voici une: si la mission se termine à la signature du compromis, le courtier peut garder sa commission, et verser le reste au vendeur. Or, en cas d'annulation de la vente pour quelque motif que ce soit, il devra rendre l'acompte au vendeur. Que se passera-t-il si le vendeur est en faillite personnelle à ce moment et ne peut plus rendre l'argent?

Une fois de plus, cela me semble boiteux.

Mais je le répète, je ne suis pas professionnel en la matière...
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immorp
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PostPosté le:: 2005-06-05T01:17:53+00:000000005330200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Il semble bien que la jurisprudence confirme mon opinion !
Je suis par contre tout à fait d’accord qu’une simple offre émanant d’un candidat acquéreur, sans payement d’un acompte, ne peut être considérée comme suffisante pour donner droit au payement des honoraires de l’agent. Pourtant, en droit, une offre acceptée par le vendeur constitue bien une vente !
Je suis personnellement opposé au système des offres, bien trop utilisé, et dont les acheteurs ne se rendent souvent pas compte de la portée. C’est souvent avec ce système que naissent les problèmes ! Si une offre satisfait le vendeur, pourquoi ne pas proposer la signature d’un bon compromis de vente, avec payement d’une garantie ?

Voici ce qui figure au sujet des honoraires dans le contrat de courtage que je propose à nos clients :

Honoraires :
Ceux-ci dans lesquels est compris le remboursement des avances et frais du courtier, sont fixés à
- 3 % + T.V.A. du prix de vente obtenu, avec un minimum de 2.500,00 € hors T.V.A. en cas de vente.
- 30 % + T.V.A., du montant perçu pour une option qui ne serait pas levée.

Ces honoraires sont dus dès que le courtier établit avoir rempli sa mission ; ils sont exigibles soit à la signature du compromis de vente sans clause suspensive, soit à la levée de la clause suspensive s’il y en a une, ou encore à la date d’expiration de l’option non levée.

Les parties reconnaissent expressément que ces honoraires sont dus au courtier même si, ultérieurement, l’opération ne se réalise pas, dès lors que cette non-réalisation n’est pas due à une faute du courtier.

En relisant cette clause, je changerais dÂ’ailleurs le dernier paragraphe par :
Les parties reconnaissent expressément que ces honoraires sont dus au courtier même si, ultérieurement, l’opération n’est pas exécutée, dès lors que cette non-exécution n’est pas due à une faute du courtier.

N’oublions pas que le courtier engage des frais souvent conséquents, et qu’il exécute un travail dont il risque de ne tirer aucun bénéfice s’il n’aboutit pas à réaliser la vente. Le vendeur, lui, ne payera les services du courtier qu’en cas de succès.

Pour répondre au dernier post:
1. Il semble que le payement par l'acquéreur d'un acompte de 10% du prix est un gage suffisant de sa solvabilité. L’escroquerie ne marcherait pas : Payer 10% du prix pour toucher 3% d’honoraires : Pas très rentable !
2. Dans la pratique, l’acompte est en fait une garantie qui reste bloquée chez le notaire de l’acquéreur, et l’agent immobilier n’est payé qu’a l’acte authentique (Ce que je regrette !)
3. Il m’est déjà arrivé que l’acquéreur se « désiste » avant l’acte authentique. Dans ce cas, j’ai proposé à mon client-vendeur (Qui avait conservé l’acompte ) de rechercher un nouvel acquéreur pour la moitié des honoraires prévus.
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2005-06-05T23:21:18+00:000000001830200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
immorp wrote:
Pour répondre au dernier post:
1. Il semble que le payement par l'acquéreur d'un acompte de 10% du prix est un gage suffisant de sa solvabilité. L’escroquerie ne marcherait pas : Payer 10% du prix pour toucher 3% d’honoraires : Pas très rentable !
2. Dans la pratique, l’acompte est en fait une garantie qui reste bloquée chez le notaire de l’acquéreur, et l’agent immobilier n’est payé qu’a l’acte authentique (Ce que je regrette !)
3. Il m’est déjà arrivé que l’acquéreur se « désiste » avant l’acte authentique. Dans ce cas, j’ai proposé à mon client-vendeur (Qui avait conservé l’acompte ) de rechercher un nouvel acquéreur pour la moitié des honoraires prévus.

1. Le cas de l'OIS de Charleroi, célèbre s'il en est grâce à Defossé, est bien la preuve que quelque chose n'est pas juste dans notre vision des choses.
2. La pratique a rattrapé ma théorie: il faut se prémunir des méventes...
3. Si vous proposez un arrangement, c'est que vous estimez effectivement qu'il y a quelque chose de pas tout juste...

Attention, je ne dis pas que vous êtes un arrangeur, je dis simplement que la pratique de la profession est perfectible.

Attention bis: ne pas prendre à la lettre mes posts. Le but est bien de faire une démonstration par l'absurde, et n'est en aucune manière une incitation à la fraude, et encore moins une offre d'association de malfaiteur...
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PostPosté le:: 2005-06-05T23:24:23+00:000000002330200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Puisque ces posts concernent la profession, pourquoi ne pas les soumettre à la sagacité du forum de Réflexions Immobilières sur www.reflexions-immobilieres.be?
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immorp
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PostPosté le:: 2005-06-06T00:23:02+00:000000000230200506    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Grmff wrote:
Puisque ces posts concernent la profession, pourquoi ne pas les soumettre à la sagacité du forum de Réflexions Immobilières sur www.reflexions-immobilieres.be?


Je serais plus intéressé par l'avis de clients-vendeurs....
Mais pourquoi pas, bien que je ne connaisse pas de professionnels qui seront dÂ’accord dÂ’abandonner leurs droits aux honoraires, alors que le droit et la jurisprudence leur donnent raisonÂ…
Ce que j’aimerais savoir, c’est si les clients-vendeurs admettent que le travail du courtier mérite salaire, s’il accompli correctement sa mission, et qu’il ne peut être tenu responsable de la solvabilité se l’acheteur
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PostPosté le:: 2005-06-08T17:34:16+00:000000001630200506    Sujet: Assurance annulation Compromis Reply with quote
La compagnie d'assurance KORFINA propose une formule d'assurance annulation Compromis. Celle-ci semble moins complète que celle proposée autrefois, et qui avait été supprimée.
Plus d'infos:
http://www.korfina.be/products/kopenenverkopen/verkopen.jsp?site=2
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PostPosté le:: 2008-03-24T21:15:15+00:000000001531200803    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Votre sujet intéresse fortement nos membres pour qui la vente est réellement parfaite le jour où la somme de la vente leur est remise entre leur mains à titre définitif par l'acheteur ... j'allais dire dans leur poche ... Wink

Combien d'acheteurs potentiels n'hésitent plus aujourd'hui à se porter acquéreurs ... sans garantie aucune ... (dans les ventes publiques, on parle de folle-enchère !)

Le phénomène n'est donc pas neuf et s'amplifie avec la rapidité de l'évolution des transactions de nos temps "modernes" ...

Si nous saluons l'arrêt de Madame Vieujean, Présidente de la 20 ème chambre de la Cour d'appel de Liège, qui accorde aux contrats toutes les implications des intentions des parties, nous soulignons qu'il faut donc faire très attention à ce que nous couchons sur papier ...

Pour notre part, nous considérons que le paiement des honoraires du courtier à la réalisation du compromis est une clause abusive.

A ce titre, beaucoup d'agents immobilier préfère d'ailleurs suivre leurs clients jusqu'au bout de la transaction et être rémunérés le jour de la passation de l'acte authentique ...

Ils font honneur à leur profession et nous les encourageons dans ce sens !
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PostPosté le:: 2008-03-24T22:37:00+00:000000000031200803    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Voici ce que dit le contrat type de courtage (Mission de vente) de l'I.P.I., rédigé après consultation du SPF Économie :

La rémunération est définitivement due à la signature d’un compromis de vente sous seing privé valable ou si une offre d’achat écrite et valable est émise par un candidat acquéreur, conformément aux conditions définies par le présent contrat. La rémunération sera payable à la passation de l’acte notarié. Si aucun candidat acquéreur, s’étant engagé fermement à acquérir, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.
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Pierre Poisse
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PostPosté le:: 2008-03-24T23:55:39+00:000000003931200803    Sujet: Honoraires dÂ’agence Reply with quote
Cher Monsieur Poisse,

Avant toute chose, permettez-moi de vous féliciter et de vous remercier pour la qualité de votre forum.

Il va s’en dire que de telles implications (de telles avancées) produites par leurs auteurs vont dans le sens du bénéfice des consommateurs au final …

En ce qui concerne les contrats de l’ I.P.I., tout autant que les appréciations de la S.P.F., vous savez comme moi qu'ils ne font pas Loi.


Je vous accorde, car nous n'en disconvenons pas, que le but poursuivit par ces instances est bien entendu de frayer un chemin serein dans la jungle d’une matière difficile …

Toutes les forces vives doivent donc se soutenir pour aboutir à cette fin.

Nous serions heureux d’y œuvrer avec vous.

A cet effet, à propos du sujet qui nous occupe, puis-je vous enjoindre à lire notre remarque dans les lignes du forum de PIM sur le lien suivant : http://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19579&idsujet=278643 (rétractation d'une offre d'achat)

Concernant les us et coutumes des professionnels de l’immobiliers, je suis convaincus que vous concéderez, avec nous, qu’une extrême prudence et une parfaite adaptation au marché, de la part des professionnels de l’immobilier au service des consommateurs, doit être de rigueur.

Cordialement et bien à vous,
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