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ImmoRP
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Guy De Boeck
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 Posté le:: 2006-09-14T15:27:19+00:000000001930200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Un immeuble de 140 appartements est constitué de cinq résidences possédant chacune son propre conseil de gérance; ces 5 conseils constituent ce que d'aucuns appellent "l'assemblée générale de l'immeuble X "
Question: les propriétaires doivent-ils rester dans l'ignorance totale des dates de réunions de cette "AG", des ordres du jour débattus, et des PV de ces réunions? N'y-a-t-il aucune obligation légale à ce qu'ils en soient informés, alors que le législateur a bien prévu que les personnes n'ayant pas droit de vote ( les locataires, par exemple ) doivent être avertis de ces dates et peuvent même formuler leurs questions et/ou remarques.
Selon moi, les 140 propriétaires doivent être informés en bonne et due forme des décisions ( concernant les seules parties communes ) prises en leur nom par cette soi-disant AG. Le ( ou les ) syndic(s) respectifs ne devraient pas non plus satisfaire à cette obligation.
Et n'y-t-il pas non plus obligation de convoquer une "assemblée générale statutaire" une fois par an, réunion au cours de laquelle, le Conseil de gérance des cinq résidences doit faire communication de sa gestion ?
Merci de me donner votre avis, si possible sur base de références légales, ou mieux de la jurisprudence.
GDB
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immorp
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Joined: 11 Dec 2004
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| Posté le:: 2006-09-14T16:45:39+00:000000003930200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Si je comprends bien, il s’agit d’une seule entité juridique (Une copropriété avec un seul acte de base) qui se compose de cinq bâtiments distincts.
Chaque bâtiment possède un conseil de gérance, et sans doute une grande partie des charges sont distinctes pour chaque bâtiment, d’où la confusion.
Si c’est bien le cas, mais il conviendrait que vous le vérifiez en consultant l’acte de base avant d’aller plus loin, c’est un cas assez courant, dans lequel les habitudes ont fait à la longue oublier la loi… Une coordination des statuts avec la loi de 1994 aurait en tous cas du avoir lieu.
Le rôle d’un conseil de gérance est uniquement de contrôler et d’assister le syndic. Pas de prendre des décisions.
Selon moi, il ne peut exister qu’un seul conseil de gérance par copropriété.
Il ne peut aussi exister quÂ’un seul syndic.
Les décisions ne peuvent se prendre que lors de l’assemblée générale, c'est-à -dire par l’ensemble des 140 propriétaires de votre association.
Vous pouvez consulter la loi sur la copropriété ici : http://www.immorp.com/Documents/copro.htm#loi
Si vous avez plus de précisions à apporter, je ne manquerai pas de vous répondre.
_________________
Pierre Poisse
www.immorp.com - Agence immobilière à Bruxelles
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Guy De Boeck
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Joined: 14 Sep 2006
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| Posté le:: 2006-09-15T10:59:59+00:000000005930200609 Sujet: information et pouvoirs des copropriétaires |
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Cher Monsieur,
Tout d'abord, permettez-moi de vous remercier pour la célérité de votre réponse, qui m'a même pris de court car j'avais préparé une partie de ma réponse hier soir, mais n'ai pas réussi à la sauvegarder ! Je recommence donc.
1er alinea: oui, vous avez bien compris, sauf que la gestion séparée des cinq immeubles n'a pas entraîné de confusion dans la répartition des frais relatifs aux parties communes.
2e alinea : l'Acte de Base a prévu depuis des décennies le système suivant: ( je cite):" Les cinq résidences formant l'immeuble X possèdent chacune son administration distincte et par conséquent son gérant, son conseil de gérance et son assemblée générale. Cette administration fonctionne conformément aux stipulations du présent règlement de copropriété.
Les questions d'intérêt commun à l'ensemble de l'immeuble X ou commun à deux ou pluisieurs Résidences, seront soumises aux délibérations de l'Assemblée Générale de l'immeuble X.
Seront de droit seuls membres de cette dernière assemblée générale, les présidents et les assesseurs des différentes conseils de gérance de chaque Résidence. Les gérants pourront y assister mais avec voix consultative seulement.
L'assemblée Générale de l'immeuble X ainsi constituée oblige par ses délibérations et décisions tous les copropriétaires sur les points inscrits à l'ordre du jour.
La nominaiton du Président et de ses deux assesseurs par l'assemblée générale de chaque Résidence implique d'office mandat donné par les copropriétaires pour représenter, délibérer et décider à l'assemblée générale de l'immeuble X.
etc, etc.
Mon problème, c'est que je ne trouve nullepart dans la législation l'obligation pour ce "Conseil de Gérance" d'avertir TOUS les propriétaires des dates de réunion de cette "AG" , ni de l'ordre du jour, ni surtout, des PV de ces séances.
Je sais bien que l'art 577-10 §3 permet la consultation du registre ( des PV ) sur place et sans frais par tout intéressé, mais ce sera donc toujours a posteriori, et, qui plus est, tout-à -fait aléatoire puisque dans l'ignorance des agendas.
Les conseils individuels des 5 Résidences pourraient aussi informer les propriétaires mais où cette obligation est-elle stipulée ?
Il en résulte que c'est un tout petit nombre de personnes ( 18 < 15 pour les résidences + 3 pour le complexe des garages ) qui décident pour l'ensemble des 140 propriétaires sans obligation aucune de les en informer, sauf par le truchement des comptes trimestriels.
Cette situation vous semble-t-elle . . . "normale" et conforme à la lettre sinon à l'esprit de la Loi ?
Pardon pour la longueur et d'avance, grand merci.
GDB
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immorp
Administrateur
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Joined: 11 Dec 2004
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| Posté le:: 2006-09-15T12:08:32+00:000000003230200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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A mon avis, l’acte de base de votre immeuble est tout à fait en contradiction avec la loi de 1994, et aurait effectivement nécessité une coordination avec celle-ci.
Votre système actuel donne aux conseils de gérance un rôle qui ne leur est pas attribué par la loi, et prive l’Assemblée Générale de toutes les prérogatives que le législateur lui a donné.
Il n’est naturellement pas normal qu’une petite vingtaine de personnes se substituent à l’Assemblée Générale des 140 copropriétaires…
Une Assemblée Générale annuelle doit se réunir au moins une fois par an. Elle ne peut déléguer certains pouvoirs que dans des cas bien précis et pour une durée déterminée.
S’il devait être saisis du cas de votre copropriété, le Juge de Paix annulerait certainement toutes les décisions prises par vos « Conseils de Gérance »….
J’espère que nous aurons des interventions d’autres spécialistes sur le forum pour comparer les opinions…
_________________
Pierre Poisse
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Guy De Boeck
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| Posté le:: 2006-09-15T18:06:41+00:000000004130200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Cher Monsieur,
Une nouvele fois, grand merci pour votre réponse, qui évidemment ne peut que me satisfaire.
Je dois tout de même à la vérité de vous dire que depuis la parution de la Loi de 1994, il y a au moins eu un jugement rendu par un Juge de Paix de la commune où est situé l'immeuble en question. Et ce Juge ne s'est absolument pas opposé à l'organisation que je vous ai décrite, reprenant même dans ses attendus l'existence des conseils de gérance individuels et du général !
Je peux, si vous le souhaitez, soit vous en envoyer copie, soit vous en donner les références, mais sous le couvert d'un envoi personnel.
Aujourd'hui, les conflits entre les résidences et le Conseil Général ont conduit à la démission de tous ses membres, et je voudrais bien en profiter pour que la nouvelle organisation soit conforme à la Loi, tout en garantissant les droits de tous les copropriétaires.
Je reviendrai sur ce sujet la semaine prochaine lorsque j'aurai rassemblé plus d'informations.
Encore merci de l'intérêt que vous avez porté à ma question.
GDB
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Grmff
Membre félicité
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Joined: 03 Jun 2005
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| Posté le:: 2006-09-15T22:32:02+00:000000000230200609 Sujet: Re: information des proprios sur date, ordre du jour et PV d |
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| Guy De Boeck wrote: | | Un immeuble de 140 appartements est constitué de cinq résidences possédant chacune son propre conseil de gérance; ces 5 conseils constituent ce que d'aucuns appellent "l'assemblée générale de l'immeuble X " |
Cette appellation est totalement impropre. l'assemblée générale, c'est une réunion à laquelle est conviée l'ensemble des membres de la copropriété.
Si 5 conseils de gérance disctincts sont élus, un par immeuble, c'est un "super-conseil de gérance" quand ils se réunissent... mais pas une AG!
| Quote: | | Question: les propriétaires doivent-ils rester dans l'ignorance totale des dates de réunions de cette "AG", des ordres du jour débattus, et des PV de ces réunions? |
Je ne vois pas pourquoi ils seraient tenus dans l'ignorance. Ils doivent pouvoir avoir accès aux documents de la copropriété. Tous, sans exception.
Mais je ne vois pas pourquoi ils seraient systématiquement informés non plus...
| Quote: | | N'y-a-t-il aucune obligation légale à ce qu'ils en soient informés, alors que le législateur a bien prévu que les personnes n'ayant pas droit de vote ( les locataires, par exemple ) doivent être avertis de ces dates et peuvent même formuler leurs questions et/ou remarques. |
Confusion entre "conseil de gérance" et "assemblée générale". Les conseils de gérance n'ont aucun pouvoir!!! Ils n'ont rien à dire, nada, schnoll! Officiellement, ils sont juste là pour surveiller de près le syndic. Dans la réalité, ils conseilleront utilement le syndic et orienteront les solutions proposées à l'AG.
| Quote: | | Selon moi, les 140 propriétaires doivent être informés en bonne et due forme des décisions ( concernant les seules parties communes ) prises en leur nom par cette soi-disant AG. |
Erreur. Le conseil de gérance n'a pas à prendre de décision. C'est l'AG qui décide.
| Quote: | Le ( ou les ) syndic(s) respectifs ne devraient pas non plus satisfaire à cette obligation.
Et n'y-t-il pas non plus obligation de convoquer une "assemblée générale statutaire" une fois par an, réunion au cours de laquelle, le Conseil de gérance des cinq résidences doit faire communication de sa gestion ? |
Il doit y avoir une AG annuelle. Mais le conseil de gérance ne fait pas rapport de sa gestion, puisqu'il ne gère pas! C'est le syndic qui gère...
| Quote: | Merci de me donner votre avis, si possible sur base de références légales, ou mieux de la jurisprudence.
GDB |
Un conseil, voyez le code civil.
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Grmff
Membre félicité
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Joined: 03 Jun 2005
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| Posté le:: 2006-09-15T22:38:16+00:000000001630200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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| Guy De Boeck wrote: | | Je dois tout de même à la vérité de vous dire que depuis la parution de la Loi de 1994, il y a au moins eu un jugement rendu par un Juge de Paix de la commune où est situé l'immeuble en question. Et ce Juge ne s'est absolument pas opposé à l'organisation que je vous ai décrite, reprenant même dans ses attendus l'existence des conseils de gérance individuels et du général ! |
Incroyable. Alors, là , j'en reste bouche bée. C'est totalement illégal.
Il est bien clair que ImmoRP a parfaitement raison: c'est totalement illégal et contraire à la "nouvelle" loi sur les copropriétés...
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Guy De Boeck
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| Posté le:: 2006-09-19T15:52:32+00:000000003230200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Voudriez-vous avoir l'obligeance de m'indiquer en vertu de quels articles de lois cette organisation serait complètement illégale et contraire à la Loi de 1994 ? Cela m'aiderait beaucoup dans mes démarches et d'avance, je vous en remercie .
( Tout en ne perdant pas de vue qu'un Acte de Base peut toujours prévoir des mesures plus contraignants ! )
GDB
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Grmff
Membre félicité
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| Posté le:: 2006-09-19T19:20:46+00:000000004630200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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C'est le code civil...
| Quote: | | Art. 577-6. §1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. |
L'acte de base peut mettre des conditions plus strictes quand c'est mentionné au code civil.
| Quote: | §3. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présent ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires. |
Mais le code civil interdit les conditions moins strictes!!! Cela veut dire que si le règlement mentionne des majorité de 75%, c'est valable. Mais certainement pas si il mentionne des majorités et quotas de présence inférieurs à la moitié.
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immorp
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| Posté le:: 2006-09-19T23:42:13+00:000000001330200609 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Ajoutons :
Art. 577-7
§1
1°
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;
Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;……..
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Pierre Poisse
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Guy De Boeck
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| Posté le:: 2006-10-23T18:18:39+00:000000003931200610 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Messieurs,
Tout d'abord, excusez-moi de ne pas avoir réagi plus tôt à vos derniers messages, mais mon état de santé m'a obligé à tenir la chambre depuis lors.
J'observe que dans vos réponses respectives, il n'y a aucune référence à des articles de Loi pour étayer vos raisonnements.
A moins de modifier l'Acte de Base, et pour cela il faudra réunir au moins 75% sinon l'unanimité des copro, rien n'empêche aujourd'hui le fonctionnement de cette "gérance" tout-à -fait anti-démocrartique. Un recours en justice , avec soutien d'avocat(s) et . . . émoluments correspondants ( ! ) se profile à l'horizon.
GDB
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Grmff
Membre félicité
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| Posté le:: 2006-10-23T18:33:35+00:000000003531200610 Sujet: information des proprios sur date, ordre du jour et PV du co |
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Les références à des articles de loi sont pourtant bien claires... Art 577 du Code Civil, on ne peut être plus clair. Le code civil, c'est le code civil. Plus loi et plus clair, je ne le peux point...
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