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gandalf
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 Posté le:: 2007-10-30T11:55:29+00:000000002931200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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Bonjour,
Hier, nous avons eu une AG concernant les sous-sols. La copropriété des sous-sols est commune à 5 blocs distincts et sa construction a été faite en plusieurs phases,(il y a deux entrées séparées). Le quorum n’étant pas atteint, l’assemblé a été reporté (dans une quinzaine). Jusque là pas de problème.
Nous (tous les copropriétaires), habitons le dernier bloc et celui-ci est terminé depuis fin octobre 2006. C’était pour nous la première AG et nous avions demandé au syndic d’apporter les détails des comptes : factures et justificatifs. Seul un décompte nous a été distribué pour la période du 01/10/06 au 31/03/07.
Serait-il possible d’avoir un éclaircissement.
1. Nous avons demandé le détail des comptes, le syndic n’a rien apporté, en a-t-il le droit ? Selon lui, si nous voulons le connaître, nous n’avons qu’à prendre rendez-vous chez lui. Alors que le décompte en lui-même est très succinct !
2. Une précédent AG a eu lieu le 09/10/06, facturé. Nous avons demandé le PV de cette assemblé, mais on nous répond, comme à cette date l’ensemble de la copropriété n’était pas fini, ce n’était pas « officielle » et donc pas de PV, pas de vote pour le président qui s’est dévoué, ni pour les montants du fonds de roulements. Est-ce normale, si une AG a lieu, ne devrait-il pas y avoir un PV et des votes ?
3. Le président de cette copropriétaire (qui s’est dévoué), est lui-même entrepreneur, et son amie est la secrétaire du syndic, de plus, selon les dires de certains, il a effectué quelques travaux. N’est-il pas juge et parti ? Cela est-il permis ?
4. La période porte sur octobre 2006 à fin mars 2007, est-ce normale de le recevoir maintenant ? Nous nous attendions à un décompte annuel et donc jusqu'à octobre 2007.( ?)
De plus, nous n’avons pas vu de document qui détail les tarifs pratiqué par le syndic, es ce normal ?
5. D’autre part, en début d’année , le syndic fait part au président de chaque bloc, que l’entrepreneur a évacué des déchets de chantier dans les égouts et propose de les nettoyer et d’envoyer la facture à l’entrepreneur. Ce montant nous est facturé, soi-disant qu’il fallait payer la firme, mais qu’il fera le nécessaire pour demander le remboursement à l’entrepreneur.
Si le syndic s’engage à ne pas nous le facturer, peut-il changer de la sorte d’avis ? Ni avant, et jusqu'à maintenant il n’a pas pris contact avec l’entrepreneur pour le remboursement. N’est-il pas en tort ? Pouvons-nous refuser de payer ce montant ?
6. Il nous est facturer 484 euros + 84 euros TVA par mois, pour l’entretien du garage. Notre partie de garage, a été une fois nettoyée, avant la remise provisoire et je pense que cela a été fait par l’entrepreneur. D’une part il me semble que ce montant est excessif et d’autre part, le syndic ne doit –il pas explicité qui est venu (1, 2, .. personnes), les taches effectuées, la durée, .. ?
7. Nous n’avons pas de détail pour les montant d’électricités, sinon, un date (ou plusieurs pour une même période) et un montant. Quid ?
8. L’entrepreneur avait proposé à ceux qui le désiraient une télécommande pour la porte de garage. Maintenant le syndic nous facture l’ensemble des télécommandes non achetées. Cela ne nous semble pas correcte.
Peux ton refuser ces frais ? Si le syndic prend une décision unilatéralement, sommes nous tenu de le suivre ?
Toutes mes excuses pour la longueur de ce mot, mais dans mois de quinze jours, nous aurons une nouvelle AG et nous aurions aimé savoir que faire.
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immorp
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| Posté le:: 2007-10-30T12:54:12+00:000000001231200710 Sujet: Re: AG des sous-sols: Quid? |
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| gandalf wrote: |
1. Nous avons demandé le détail des comptes, le syndic n’a rien apporté, en a-t-il le droit ? Selon lui, si nous voulons le connaître, nous n’avons qu’à prendre rendez-vous chez lui. Alors que le décompte en lui-même est très succinct ! |
Il est normal que le syndic ne se déplace pas à l’assemblée avec toute la comptabilité de l’immeuble. Il serait d’ailleurs illusoire de penser qu’il serait possible de vérifier la comptabilité au cours de l’assemblée. Normalement, c’est au conseil de gérance (s’il existe) de vérifier la comptabilité. Son rôle, défini par la loi, est de contrôler le syndic. S’il n’y a pas de conseil de gérance, l’A.G. devra nommer un commissaire au compte. Celui-ci, ou le conseil de gérance, devra faire rapport de sa mission de contrôle à l’A.G. Le contrôle se déroule normalement chez le syndic, sur rendez-vous, afin de pouvoir consulter toutes les pièces.
S’il n’y a pas eu de contrôle, mieux vaut ne pas approuver les comptes, et reporter le vote jusqu’à ce que ce contrôle ait eu lieu.
| gandalf wrote: |
2. Une précédent AG a eu lieu le 09/10/06, facturé. Nous avons demandé le PV de cette assemblé, mais on nous répond, comme à cette date l’ensemble de la copropriété n’était pas fini, ce n’était pas « officielle » et donc pas de PV, pas de vote pour le président qui s’est dévoué, ni pour les montants du fonds de roulements. Est-ce normale, si une AG a lieu, ne devrait-il pas y avoir un PV et des votes ? |
S’il y a eu une A.G. régulièrement convoquée, il doit y avoir un P-V de cette A.G.
| gandalf wrote: |
3. Le président de cette copropriétaire (qui s’est dévoué), est lui-même entrepreneur, et son amie est la secrétaire du syndic, de plus, selon les dires de certains, il a effectué quelques travaux. N’est-il pas juge et parti ? Cela est-il permis ? |
Il n’y a pas d’interdiction formelle, mais il est évident qu’il vaut mieux éviter les conflits d’intérêts. L’A.G. devrait élire un autre président….
| gandalf wrote: |
4. La période porte sur octobre 2006 à fin mars 2007, est-ce normale de le recevoir maintenant ? Nous nous attendions à un décompte annuel et donc jusqu'à octobre 2007.( ?)
De plus, nous n’avons pas vu de document qui détail les tarifs pratiqué par le syndic, es ce normal ? |
C’est l’acte de base, ou à défaut l’A.G. qui détermine les dates des exercices, qui en principe et sauf circonstances exceptionnelles sont identiques d’année en année et portent normalement sur 12 mois. Les décomptes sont à envoyer le plus rapidement possible, mais il n’y a pas de règle définie.
Un contrat a certainement été passé entre le syndic et l’A.G. Il est habituel que ce soit le conseil de gérance, ou un de ses membres, qui soit délégué pour la signature. La copie du contrat n’est généralement pas envoyée à tous les copropriétaires pour éviter les frais administratifs, mais normalement, vous pouvez en demander une copie au syndic à vos frais.
| gandalf wrote: |
5. D’autre part, en début d’année , le syndic fait part au président de chaque bloc, que l’entrepreneur a évacué des déchets de chantier dans les égouts et propose de les nettoyer et d’envoyer la facture à l’entrepreneur. Ce montant nous est facturé, soi-disant qu’il fallait payer la firme, mais qu’il fera le nécessaire pour demander le remboursement à l’entrepreneur.
Si le syndic s’engage à ne pas nous le facturer, peut-il changer de la sorte d’avis ? Ni avant, et jusqu'à maintenant il n’a pas pris contact avec l’entrepreneur pour le remboursement. N’est-il pas en tort ? Pouvons-nous refuser de payer ce montant ? |
La dépense est bien à charge de la copropriété, qui se retournera éventuellement contre l’entrepreneur pour tenter de récupérer cette somme. En attendant, c’est bien les copropriétaires qui devront assumer la dépense.
| gandalf wrote: |
6. Il nous est facturer 484 euros + 84 euros TVA par mois, pour l’entretien du garage. Notre partie de garage, a été une fois nettoyée, avant la remise provisoire et je pense que cela a été fait par l’entrepreneur. D’une part il me semble que ce montant est excessif et d’autre part, le syndic ne doit –il pas explicité qui est venu (1, 2, .. personnes), les taches effectuées, la durée, .. ? |
A voir lors du contrôle par le conseil de gérance ou le commissaire au compte. Voir les factures correspondantes à ces dépenses, le contrat etc.
| gandalf wrote: |
7. Nous n’avons pas de détail pour les montant d’électricités, sinon, un date (ou plusieurs pour une même période) et un montant. Quid ? |
A voir lors du contrôle par le conseil de gérance ou le commissaire au compte. Voir les factures correspondantes etc.
| gandalf wrote: |
8. L’entrepreneur avait proposé à ceux qui le désiraient une télécommande pour la porte de garage. Maintenant le syndic nous facture l’ensemble des télécommandes non achetées. Cela ne nous semble pas correcte.
Peux ton refuser ces frais ? Si le syndic prend une décision unilatéralement, sommes nous tenu de le suivre ? |
Vérifiez qu’il s’agit bien d’une décision unilatérale du syndic. Les frais exposés par la copropriété sont toujours à répartir entre les copropriétaires. S’il s’agit d’une dépense faite à l’encontre des décisions de l’A.G., ou faite en dehors des attributions normales du syndic, l’association des copropriétaires devra se retourner contre le syndic.
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Pierre Poisse
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gandalf
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| Posté le:: 2007-10-30T15:56:42+00:000000004231200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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Merci pour avoir répondu rapidement.
J’ai d’autres questions.
1. Si je reprends l’ordre du jour, au point 2, il est bien précisé « approbation du PV de l’assemblée générale du 09/10/06 », vous-même vous dites qu’il doit y en avoir un.
Lors de l’AG, que devons nous faire s’il n’y a pas de PV présenté : ne pas approuver et ensuite, l’AG est suspendue, ou elle continue.
2. Pour ce qui est des détail des comptes, évidement, nous ne désirons pas voir l’ensemble de la comptabilité, mais étant donné que nous n’avons pas de PV, que le décompte est très succincts, et que le président de la copropriété, nous a dit que rien n’était officiel, que des décisions ont été prise entre le syndic et les assemblées (mais que selon lui aucun vote n’a été fait). Qui a choisi les firmes, sur quel critère et qui, qui a décidé du montant de l’appel, qui a ou pas signé de contrat (le président n’ayant pas été réellement élu ?!). Nous ne savons pas dès lors qui a vérifié les comptes ou si cela é été fait. Et qui a reçu la copie de contrat ? (s’il y a contrat)
Qui peut être désigné comme commissaire au compte, un comptable, un propriétaire ?
3. En ce qui concerne les égouts, le syndic s’étant engagé à récupérer cette dépense, n’aurait-il pas dû prendre contact avant de faire les travaux et dans le cas présent puisque ces frais date du mois de mars 2007, entamé des démarches auprès de l’entrepreneur et nous en apporter la preuve. Pour le moment rien n’a été entrepris dans ce sens.
4. Le syndic étant le même (pour le moment) que notre immeuble, il nous avait été dit, verbalement, qu’en ce qui concerne la copropriété des sous-sols, l’appel serait semestrielle et le décompte annuelle. En vérifiant le décompte, nous constatons qu’il porte sur une période de 6 mois, que le fonds de roulement de 10000 euros annuel (approuvé en séance du 09/10/06) est largement dépassé, et que si nous comptons bien nous serons donc à plus de 20000 euros par an pour les sous-sols. Devons nous simplement accepter cela, il me semble qu’il y a là un problème.
5. En ce qui concerne les télécommande, nous sommes bien d’accord que les frais doivent être partagé entre la copropriété, seulement, l’entrepreneur a proposé à ceux qui le désirent une télécommande à l’acheter chez eux, sans obligation pour les autres. Proposition qui a eu lieu début février 2007, alors que l’AG a eu lieu en octobre 2006. Maintenant, le syndic facture l’ensemble des télécommandes non achetées à la copropriété. N’y a-t-il pas un problème, le syndic pouvait-il accepter de reprendre toutes celles qui restaient et nous les facturés ensuite. Ne devait-il pas d’abord en discuter ?
6. Si au cour de l’AG, nous décidons de ne plus reconduire ce syndic, dans l’immédiat nous n’en avons pas d’autre à proposer, que se passerat-il : le syndic sera d’office reconduit, ou nous n’aurons plus de syndic jusqu’au moment ou un autre sera proposé ?
Encore merci
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immorp
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| Posté le:: 2007-10-30T17:21:45+00:000000004531200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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| gandalf wrote: | Merci pour avoir répondu rapidement.
J’ai d’autres questions.
1. Si je reprends l’ordre du jour, au point 2, il est bien précisé « approbation du PV de l’assemblée générale du 09/10/06 », vous-même vous dites qu’il doit y en avoir un.
Lors de l’AG, que devons nous faire s’il n’y a pas de PV présenté : ne pas approuver et ensuite, l’AG est suspendue, ou elle continue. |
Le P-V a peut-être été envoyé par un courrier que vous n’auriez pas reçu ? Avez-vous questionné d’autres propriétaires ? Il ne peut être question d’approuver un P-V qui serait transmis au cours de la nouvelle A.G. Il n’y aurait aucun délais pour formuler d’éventuelles remarques.
Si le P-V n’est pas approuvé, rien n’empêche de poursuivre la réunion et de passer aux autres points de l’ordre du jour.
| gandalf wrote: |
2. Pour ce qui est des détail des comptes, évidement, nous ne désirons pas voir l’ensemble de la comptabilité, mais étant donné que nous n’avons pas de PV, que le décompte est très succincts, et que le président de la copropriété, nous a dit que rien n’était officiel, que des décisions ont été prise entre le syndic et les assemblées (mais que selon lui aucun vote n’a été fait). Qui a choisi les firmes, sur quel critère et qui, qui a décidé du montant de l’appel, qui a ou pas signé de contrat (le président n’ayant pas été réellement élu ?!). Nous ne savons pas dès lors qui a vérifié les comptes ou si cela é été fait. Et qui a reçu la copie de contrat ? (s’il y a contrat)
Qui peut être désigné comme commissaire au compte, un comptable, un propriétaire ? |
N’importe quel propriétaire, mais qui devrait avoir de bonnes notions de comptabilité pour exécuter valablement sa mission, ou quelqu’un extérieur à la copropriété (Généralement un comptable) qu’il faudra rémunérer.
| gandalf wrote: |
3. En ce qui concerne les égouts, le syndic s’étant engagé à récupérer cette dépense, n’aurait-il pas dû prendre contact avant de faire les travaux et dans le cas présent puisque ces frais date du mois de mars 2007, entamé des démarches auprès de l’entrepreneur et nous en apporter la preuve. Pour le moment rien n’a été entrepris dans ce sens. |
Effectivement, il faudrait demander au syndic de prouver ses démarches auprès de l’entrepreneur pour récupérer le prix du curage des égouts. Il y a peut-être eu des remarques à ce sujet lors de la réception des travaux ? A t’elle eu lieu ?
| gandalf wrote: |
4. Le syndic étant le même (pour le moment) que notre immeuble, il nous avait été dit, verbalement, qu’en ce qui concerne la copropriété des sous-sols, l’appel serait semestrielle et le décompte annuelle. En vérifiant le décompte, nous constatons qu’il porte sur une période de 6 mois, que le fonds de roulement de 10000 euros annuel (approuvé en séance du 09/10/06) est largement dépassé, et que si nous comptons bien nous serons donc à plus de 20000 euros par an pour les sous-sols. Devons nous simplement accepter cela, il me semble qu’il y a là un problème. |
Il faudrait effectivement revoir le budget. Ce point est il à l’ordre du jour ?
| gandalf wrote: |
5. En ce qui concerne les télécommande, nous sommes bien d’accord que les frais doivent être partagé entre la copropriété, seulement, l’entrepreneur a proposé à ceux qui le désirent une télécommande à l’acheter chez eux, sans obligation pour les autres. Proposition qui a eu lieu début février 2007, alors que l’AG a eu lieu en octobre 2006. Maintenant, le syndic facture l’ensemble des télécommandes non achetées à la copropriété. N’y a-t-il pas un problème, le syndic pouvait-il accepter de reprendre toutes celles qui restaient et nous les facturés ensuite. Ne devait-il pas d’abord en discuter ? |
Il me semble que dans le cadre de la gestion courante, le syndic pouvait acheter ces télécommandes pour le compte de la copropriété, puisqu’il devra pouvoir en fournir aux locataires ou propriétaires qui le demandent dans l’avenir. Il faudrait toutefois que le poste « télécommandes » fasse l’objet d’un compte distinct et que l’avance faite par tous les copropriétaires soit remboursée progressivement lors de la vente de ces télécommandes.
| gandalf wrote: |
6. Si au cour de l’AG, nous décidons de ne plus reconduire ce syndic, dans l’immédiat nous n’en avons pas d’autre à proposer, que se passerat-il : le syndic sera d’office reconduit, ou nous n’aurons plus de syndic jusqu’au moment ou un autre sera proposé ?
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Il faudrait d’abord que ce point figure à l’ordre du jour…
Une copropriété ne peut rester sans syndic. Il faut prévoir une période de préavis (Sans doute inscrite dans le contrat) qui permettra de réunir des offres et de choisir lors d’une prochaine AG. En cas de rupture immédiate, il sera nécessaire de demander au Juge de Paix de désigner un syndic provisoire.
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Pierre Poisse
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gandalf
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| Posté le:: 2007-10-30T18:16:00+00:000000000031200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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1. A la réunion j’ai demandé aux autres propriétaires présents s’il avait reçu le PV de la précédente AG, la réponse fut non. J’en ai profité pour le demander au syndic et au président et il me fut répondu que la précédente réunion, n’étant pas ‘officielle’ et qu’il n’y a pas de PV rédigé. Mais, ce point est bien à l’ordre du jour.
Comment approuvé un PV, qui selon le syndic et le président n’existe pas ?
2. Lors de la remise provisoire, il semblerait que le problème d’égout n’était pas évident, et donc pas discuté. C’est bien plus tard, que le syndic s’en serait rendu compte. Et à ce jour il n’a toujours pas pris contact avec l’entrepreneur.
3. Si je comprends bien ce qui m’a été dit, nous n’avons pas de contrat avec le syndic.
Y a-t-il un préavis prévu dans ce cas là ?
Normalement le point 5 et 6 de l’ordre du jour prévoit l’élection du conseil de gérance, et l’élection du syndic. Donc nous pouvons voter contre le syndic actuel et ensuite organiser une nouvelle AG (via le syndic ?), et en proposer un autre. Y a-t-il un délai prévu ? Et si nous devons passer via le Juge de Paix, comment procède t-on ?
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immorp
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| Posté le:: 2007-10-30T18:26:00+00:000000000031200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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| gandalf wrote: | 1. A la réunion j’ai demandé aux autres propriétaires présents s’il avait reçu le PV de la précédente AG, la réponse fut non. J’en ai profité pour le demander au syndic et au président et il me fut répondu que la précédente réunion, n’étant pas ‘officielle’ et qu’il n’y a pas de PV rédigé. Mais, ce point est bien à l’ordre du jour.
Comment approuvé un PV, qui selon le syndic et le président n’existe pas ? |
| gandalf wrote: |
2. Lors de la remise provisoire, il semblerait que le problème d’égout n’était pas évident, et donc pas discuté. C’est bien plus tard, que le syndic s’en serait rendu compte. Et à ce jour il n’a toujours pas pris contact avec l’entrepreneur. |
Il faudrait faire voter une résolution dans ce sens si le point est à l'ordre du jour....
| gandalf wrote: |
3. Si je comprends bien ce qui m’a été dit, nous n’avons pas de contrat avec le syndic.
Y a-t-il un préavis prévu dans ce cas là ? |
Non....
| gandalf wrote: | | Normalement le point 5 et 6 de l’ordre du jour prévoit l’élection du conseil de gérance, et l’élection du syndic. Donc nous pouvons voter contre le syndic actuel et ensuite organiser une nouvelle AG (via le syndic ?), et en proposer un autre. Y a-t-il un délai prévu ? Et si nous devons passer via le Juge de Paix, comment procède t-on ? |
Le mieux serait de prévoir un préavis suffisant pour réunir des offres, et de prévoir soit une nouvelle AG, soit de confier au conseil de gérance le choix d'un nouveau syndic parmi les offres.
C.C. Art. 577-8.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
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Pierre Poisse
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gandalf
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| Posté le:: 2007-10-31T21:26:44+00:000000004431200710 Sujet: AG des sous-sols: Quid? |
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Encore merci 
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