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Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac!

 
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mllesca
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PostPosté le:: 2008-02-28T21:28:27+00:000000002729200802    Sujet: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
Voici les faits ;
-Il s’agit d’un petit immeuble de 5 copropriétaires. Le syndic est aux « abonnés absents » depuis environ un an (pas d’AG, pas de courrier, etc.)

Il n’a pas honoré une facture d’entretien d’ascenseur. La firme le poursuit au tribunal, il ne s’y présente pas et est condamné, par défaut, à payer la facture+les frais de justice+ frais de retards. Comme il ne paie toujours pas, l’huissier mandaté par la firme se retourne contre les copropriétaires. Actuellement, ceux-ci sont en train de s’arranger pour payer chacun leur part du montant total. !!

La seconde facture arrive à terme. N’étant toujours pas honorée, la firme menace de la mettre à nouveau dans les mains d’un avocat et de faire suivre…
Aussi, sans nouvelle du syndic, les copropriétaires doivent ils s’arranger à nouveau entre eux pour régler la facture..afin d’éviter des frais supplémentaires d’huissier, etc… ?

Autre problème, beaucoup plus grave !!L’an dernier, l’immeuble a subi des dégâts du feu dû à un bâtiment voisin. La police d’assurance n’étant pas réglée, les dégâts ne seront pas remboursés (châssis, etc…)
Suite à cela, le syndic a de nouveau payé l’assurance et mis le dossier en ordre. Toutefois, cette police arrive à terme le 15/03…et malgré 2 rappels, toujours pas de paiement de la part du syndic !

Voici donc mes questions ;

1. Doit on mettre fin au travail du syndic via une AG extraordinaire ? Si oui, dans quel délai cela est-il effectif ?
2. Me conseillez vous plutôt de m’adresser à un juge de paix ? Si oui, dois je attendre l’approbation des autres copropriétaires (et donc, au moins 15 jours..le temps de faire l’AG) ou d’agir en urgence seul ? (ou, éventuellement avec les copropriétaires qui seront joignables et d’accord de suite ?)
3. Dans le cas d’une telle procédure, est il nécessaire de prendre un avocat ? J’imagine que les frais de justice sont à ma charge (ou éventuellement à la charge de tous les copropriétaires qui s’allieront à cette cause)
4. Enfin, il y a un copropriétaire qui n’a jamais assisté aux AG. Il a une réputation de mauvais payeur. Se pourrait-il que le syndic ait cessé son travail car ce copropriétaire était défaillant ? Ceci est juste une hypothèse…Mais si c’est le cas, j’imagine que le syndic a des moyens pour le faire payer et que, dans tous les cas, il doit au minimum nous informer de l’arrêt de son mandat.
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immorp
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PostPosté le:: 2008-02-28T23:14:42+00:000000004229200802    Sujet: Re: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
mllesca wrote:


Voici donc mes questions ;

1. Doit on mettre fin au travail du syndic via une AG extraordinaire ? Si oui, dans quel délai cela est-il effectif ?


Vous devez convoquer l’A.G. suivant les prescriptions de l’acte de base (Recommandée, délais, ordre du jour etc.) est suivant l’Art. 577-6 du C.C. :
§ 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.
La révocation du syndic par l’A.G. est immédiate. Il est bien entendu nécessaire que par la même occasion, l’A.G. désigne un nouveau syndic.

mllesca wrote:

2. Me conseillez vous plutôt de m’adresser à un juge de paix ? Si oui, dois je attendre l’approbation des autres copropriétaires (et donc, au moins 15 jours..le temps de faire l’AG) ou d’agir en urgence seul ? (ou, éventuellement avec les copropriétaires qui seront joignables et d’accord de suite ?)


Le C.C. prévoit plusieurs possibilités :
Art. 577-8.
§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Art. 577-9.
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

mllesca wrote:

3. Dans le cas d’une telle procédure, est il nécessaire de prendre un avocat ? J’imagine que les frais de justice sont à ma charge (ou éventuellement à la charge de tous les copropriétaires qui s’allieront à cette cause)


Il n’est pas indispensable de prendre un avocat, mais c’est naturellement plus simple de le faire. Le Juge pourra éventuellement mettre les frais à la charge de l’ensemble des copropriétaires.


mllesca wrote:

4. Enfin, il y a un copropriétaire qui n’a jamais assisté aux AG. Il a une réputation de mauvais payeur. Se pourrait-il que le syndic ait cessé son travail car ce copropriétaire était défaillant ? Ceci est juste une hypothèse…Mais si c’est le cas, j’imagine que le syndic a des moyens pour le faire payer et que, dans tous les cas, il doit au minimum nous informer de l’arrêt de son mandat.


Pas impossible… Mais en tous cas, le syndic a l’obligation de poursuivre le copropriétaire défaillant, et de réclamer aux autres copropriétaires les fonds nécessaires pour palier à cette défaillance et payer les fournisseurs. Il ne peut remettre sa démission que devant l’A.G., et reste responsable jusqu’à la date de cette démission.
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PostPosté le:: 2008-02-28T23:31:07+00:000000000729200802    Sujet: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
Quote:
1. Doit on mettre fin au travail du syndic via une AG extraordinaire ? Si oui, dans quel délai cela est-il effectif ?

C'est effectivement l'AG qui est souveraine. Une AG peut être convoquée simplement si vous n'êtes que 5 propriétaires. Je dirais même plus, si tout le monde est présent, signe la révocation du syndic, c'est effectif immédiatement. Si tout le onde habite sur place, cela peut aller très très vite.
Quote:
2. Me conseillez vous plutôt de m’adresser à un juge de paix ? Si oui, dois je attendre l’approbation des autres copropriétaires (et donc, au moins 15 jours..le temps de faire l’AG) ou d’agir en urgence seul ? (ou, éventuellement avec les copropriétaires qui seront joignables et d’accord de suite ?)

Je vous conseille de convoquer une AG vous-même (avec les autres propriétaires, vous devriez bien atteindre 20%, non?) comme le code civil vous donne le droit (art 577-6 §2: §2. Sans préjudice de l'article 577-8, §4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.)
Quote:
3. Dans le cas d’une telle procédure, est il nécessaire de prendre un avocat ?

Si vous convoquez vous-même, pas besoin d'avocat. Pour la suite, il est clair que vous en aurez besoin si le syndic ne prend pas ses responsabilités.Mais la priorité numéro 1, c'est de convoquer un AGE, de révoquer le syndic, d'en nommer un nouveau, et de payer l'assurance!!!
Quote:
J’imagine que les frais de justice sont à ma charge (ou éventuellement à la charge de tous les copropriétaires qui s’allieront à cette cause)

Si l'AG décide de poursuivre l'ancien syndic, c'est la copropriété qui payera les frais.
Quote:
4. Enfin, il y a un copropriétaire qui n’a jamais assisté aux AG. Il a une réputation de mauvais payeur. Se pourrait-il que le syndic ait cessé son travail car ce copropriétaire était défaillant ? Ceci est juste une hypothèse…Mais si c’est le cas, j’imagine que le syndic a des moyens pour le faire payer et que, dans tous les cas, il doit au minimum nous informer de l’arrêt de son mandat.

Un syndic ne peut pas "informer de la fin de son mandat" Le syndic est un organe défini par la loi. Une copropriété DOIT avoir un syndic. C'est le représentant légal de la copropriété. Soit il continue à être syndic, soit il est remplcé par un autre lors d'une AG.

Un syndic est chargé de poursuivre les mauvais payeurs. C'est une partie de son job. Et si la caisse est vide, il est chargé de demander aux autres propriétaires un avance complémentaire.

S'il ne vous a pas écrit depuis une année pour demander des sous, et que la caisse est vide, le syndic est en tort. Faut pas chercher plus loin.

Mon conseil: pour une petite copropriété, ce n'est pas facile de trouver un syndic, et cela coute cher par tête de pipe.
Vu la complexité de la situation, vous devrez vous faire conseiller, de manière inévitable, par un professionnel.

Certains syndics professionnels acceptent une mission ponctuelle. Votre cas d'école est aussi un excellent exercice pour un jeune syndic débutant. Il devra néanmoins user de beaucoup de soutien de la part de son maître de stage ou de son maître à penser.
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mllesca
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PostPosté le:: 2008-03-04T15:42:30+00:000000003031200803    Sujet: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
Vous êtes une vrai sources d'informations et de conseils...Je vais m'empresser de les mettre en apllication...et je reviendrai très probablement à vous pour d'autres pistes!!

Merci encore!
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mllesca
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PostPosté le:: 2008-03-05T23:39:56+00:000000005631200803    Sujet: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
Suite à vos conseils et infos, les copropriétaires (sauf un) se sont réunis de façon informelle ce jour. Nous avons concrètement décidé de;
1. Parer à l'urgence en réglant nous même les 2 factures urgentes (assurance qui arrive à échéance et ascenceur), ceci en calculant chacun notre part. Reste à savoir si l'assurance sera OK pour accepter des paiements morcellés (ce qui ne semblait ps le cas par téléphone), mais aussi si le copropriétaire absent sera OK pour régler sa part.
2. envoyer un recommandé au syndic pour le convoquer ds un délai de 15 jours à une AG extraordinaire, même envoi pour le copropriétaire absent, ceci avec ordre du jour mentionné = révocation du syndic et élection d'un nouveau syndic!
3. on verra ensuite si on établit des poursuites à l'encontre du syndic actuel.

4. rechercher un syndic professionnel qui reprendrait le flambeau pendant un an. Le temps de faire la passation...et que l'un des CP s'informe pour, à son tour, reprendre cette fonction. Les CP étant tous OK sur ce point..et prêts à faire des efforts pour s'entendre ..et éviter ainsi des frais importants (vu la petite taille de la copropriété, les frais de syndic pro sont très lourds!)

Ce que j'ai pû retirer comme infos importantes de cette rencontre;-Il n'y a jamais eu de contrat avec le syndic, personne n'a jamais rien signé (historique = il y a 5 ans, c'était un copropriétaire qui fesait office de syndic, suit à un prob de santé, il a remis sa démission et a présenté le syndic actuel (sprl). Sans avis des copropriétaires (mais je suppose que, vu qu'il n'y a pas eu d'opposition, pour la loi, c'est égal à un consentement?)

-La dernière AG date de l'automne 2006

-Les CP ont reçu des demandes de fonds du syndic jusque fin 2006, ensuite, suite à l'incendie, le syndic n'a plus envoyé de courrier, sauf une demande de présence en juin 2007 pour une présence lors du relevé des calorimètes.

-Ce syndic, lors d'une récente AG pour un aute immeuble, a donné sa démission pour cet été. En précisant qui'il allait mettre fin à ses activités...(ceci laisse présager un problème de fond, et donc, nous décourage pour commencer une actio en justice qui risque d'être vaine et coûteuse)


Avons nous, dans l'ensemble, agit de façon judicieuse?
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immorp
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PostPosté le:: 2008-03-06T00:05:33+00:000000003331200803    Sujet: Renvoi d'un SYNDIC..et plusieurs questions en vrac! Reply with quote
En gros, vous avez bien agit.
Il est important, pour cette AG extraordinaire qui doit acter de la démission du syndic, que les convocations soient envoyées dans les formes : Recommandé avec ordre du jour etc. Sinon, les décisions ne seront pas valables, sauf si tous les copropriétaires sont présents.
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Pierre Poisse
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